Tin thị trườngTin tức

Quản trị rủi ro trong quản lí tài sản – Đâu là giải pháp hiệu quả nhất?

By 08/06/2021June 10th, 2021No Comments

Các nhà quản lý phải đối mặt với nhiều rủi ro trong việc quản lý tải sản. Bởi vậy, một nghiên cứu của Deloitte cho thấy quản trị rủi ro hiện là một trong ba mối quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý. Khi danh mục đầu tư của họ tăng lên, thì rủi ro về tài sản và người thuê cũng tăng theo.

Một lượng lớn thông tin tiềm ẩn phải được quản lý và sử dụng một cách hiệu quả. Mỗi bước đi của những nhà quản lí đều có những rủi ro pháp lý nhất định, cũng như sự cọ xát với thị trường.

Trong bất kỳ tình huống rủi ro nào, có ba chiến lược khả thi: tránh, kiểm soát và chuyển giao.

Tránh rủi ro là từ chối tham gia vào một hành động được coi là quá rủi ro. Ví dụ, người quản lý có thể quyết định không mua bất kỳ tài sản nào có hồ bơi để tránh rủi ro liên quan.

Kiểm soát rủi ro là thực hiện hành động để giảm thiểu hoặc giảm thiểu rủi ro, chẳng hạn như tiến hành kiểm tra thường xuyên để ngăn chặn sự phát triển của thiệt hại vật chất đáng kể.

Chuyển giao rủi ro bao gồm việc chuyển trách nhiệm về rủi ro tiềm ẩn cho một bên khác, chẳng hạn như công ty bảo hiểm hoặc người thuê nhà.

Người quản lý có thể sử dụng kết hợp các chiến lược này để chống lại các rủi ro khác nhau của họ.

Rủi ro tài sản vật chất

Cho dù quản lý giám sát một vài ngôi nhà nhỏ hoặc một danh mục tài sản hàng trăm tỷ đồng, sẽ luôn có nguy cơ thiệt hại vật chất: nội thất bị vỡ, sơn bị trầy xước và ngoại thất bị mài mòn theo thời gian.

Giải pháp rõ ràng nhất là chuyển rủi ro cho doanh nghiệp bảo hiểm. Bảo hiểm bảo vệ một tổ chức trước thiệt hại tài sản. Nhiều nhà quản lý cũng đề nghị hoặc yêu cầu người thuê mua bảo hiểm riêng để bảo vệ tài sản bị mất cắp hoặc hư hỏng và chi trả chi phí thiệt hại do sơ suất của người thuê.

Ngoài bảo hiểm, người quản lý nên thực hiện các bước thường xuyên để xác định các vấn đề vật chất nhỏ trước khi chúng trở thành vấn đề lớn. Ví dụ, kiểm tra định kỳ sẽ cho phép ban quản lý giám sát các khu vực có nguy cơ cao như không gian dễ bị nấm mốc phát triển hoặc ban công bên ngoài. Lưu giữ hồ sơ chi tiết về các cuộc kiểm tra này, bao gồm cả việc chụp ảnh, để xác định xem các khu vực có hư hỏng theo thời gian hay không hoặc trong trường hợp cần thiết để bảo vệ cho yêu cầu bồi thường.

Việc bảo trì và sửa chữa phải được tiến hành bởi nhân viên có trình độ và hợp đồng. Làm việc với bên ngoài tự tạo ra rủi ro, nên hãy chắc chắn đánh giá khả năng của nhân viên trước khi cho phép họ bắt đầu làm việc trong một dự án. Người quản lý hoặc người thuê không bao giờ được tiến hành sửa chữa trừ khi được chứng minh là đủ điều kiện. 

Rủi ro cho người thuê nhà

Người thuê nhà được cho là rủi ro lớn nhất đối với các  nhà quản lý. Tạp chí Canada Real Estate Wealth Magazine gọi việc chọn đúng người thuê là “bước quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản,” và đưa ra các bước sau để tránh những trải nghiệm tiêu cực.

Một người quản lý duy nhất có thể chịu trách nhiệm cho hàng trăm người thuê, và tổ chức của họ giám sát hàng nghìn người. Người thuê có thể trải dài từ một cá nhân đến một tổ chức trị giá hàng trăm tỉ đồng. Nếu người thuê bị thương trong lúc sử dụng tài sản của người quản lý, họ có thể yêu cầu bồi thường do sơ suất và cố gắng khởi kiện.

Ngoài việc có bảo hiểm, người quản lý tài sản có thể giảm thiểu khả năng xảy ra sự cố thông qua việc kiểm tra và bảo trì thường xuyên. Theo dõi tất cả các sự cố và thực hiện phân tích xu hướng cũng sẽ tỏ ra hữu ích trong việc xác định các khu vực có vấn đề. Không cẩn thận ghi chép sổ sách và ký hợp đồng cẩn thận có thể khiến người quản lý tài sản không phải chịu trách nhiệm trước tòa.

Ví dụ, nếu người quản lý có thể chứng minh rằng họ đã có hành động giữ cho tài sản an toàn hoặc đưa ra các khuyến nghị thích hợp cho người thuê, trách nhiệm pháp lý của họ sẽ được giảm nhẹ.

Người thuê cũng là một rủi ro tài chính đối với người quản lý. Lý tưởng nhất để tránh được rủi ro này là lựa chọn cẩn thận những người thuê trong khu nhà. Tuy nhiên, cho dù khách hàng tiềm năng có được kiểm tra cẩn thận đến đâu, bất kể lúc nào đó người quản lý sẽ phải đối phó với một người không chăm sóc tài sản đúng cách hoặc không có khả năng trả tiền thuê. Một lần nữa, một hợp đồng chi tiết được chuẩn bị bởi một nhóm pháp lý giỏi sẽ cho phép người quản lý tài sản thu hồi bất kỳ khoản thu nhập bị mất nào.

Rủi ro quản trị

Người quản lý có rất nhiều thông tin cần xử lý tại bất kỳ thời điểm nào. Ví dụ: hợp đồng, danh sách cư dân, giá thuê, sự cố và khiếu nại, nhiệm vụ bảo trì, chi phí, v.v.

Thật khó để quản lý tất cả dữ liệu này một cách đơn giản; hơn thế nữa là xem nó một cách dễ dàng để có hành động kịp thời. Nếu không có một hệ thống hiệu quả, rất có thể đôi khi, một số điều quan trọng sẽ bị bỏ lỡ: điều khoản hợp đồng có thể bị bỏ qua, khiếu nại được xử lý không đúng cách hoặc bị quên thời hạn cho đến khi quá hạn.

Mặc dù những vấn đề này thường là nhỏ, nhưng sẽ là vấn đề thời gian trước khi tiêu tốn một số tiền đáng kể. Điều quan trọng nữa là quản lý phải dễ dàng tiếp cận thông tin về một sự việc trong trường hợp sự cố đó trở thành sự cố về xác nhận quyền sở hữu, ngay cả khi nó đã xảy ra cách đây nhiều năm. Người quản lý ngày nay yêu cầu một hệ thống có thể lưu trữ, sắp xếp và phân tích tất cả dữ liệu này cho họ. Nó phải có thể truy cập tại chỗ, cung cấp thông báo và lời nhắc, đồng thời khuyến khích sự cộng tác trong toàn tổ chức. 

Rủi ro thị trường

Như trong bất kỳ ngành nào khác, các nhà quản lý phải chịu rủi ro từ thị trường bên ngoài. Hoạt động của nền kinh tế tác động đến một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến họ.

Khi nền kinh tế đang có xu hướng đi xuống, các cá nhân và hộ gia đình có xu hướng giảm thu nhập khả dụng vì họ tiết kiệm cho thời kỳ khó khăn sắp tới. Điều này có nghĩa là họ sẽ chờ đợi để chuyển đến một ngôi nhà mới hoặc mua một ngôi nhà rẻ hơn so với những gì họ có thể chi trả. Quản lý có thể gặp khó khăn trong việc bán hàng trong những thời điểm này.

Ngoài ra, nếu chịu trách nhiệm về người thuê nhà lẻ, quản lý có thể gặp phải một số người cảm thấy khó trả tiền thuê khi chi tiêu hộ gia đình giảm. Điều này đặc biệt đúng đối với các mặt hàng xa xỉ và các khoản mua sắm lớn, chẳng hạn như xe cộ. Lạm phát và lãi suất cũng gây rủi ro cho các nhà quản lý. Khi những điều này không thuận lợi, họ có thể gặp khó khăn hơn trong việc mang lại giá trị cho những người thuê tiềm năng và ký kết các hợp đồng mới.

Để giảm thiểu rủi ro này, các nhà quản lý tài sản nên cố gắng duy trì một danh mục đầu tư đa dạng. Điều này sẽ đảm bảo rằng nếu một ngành hoạt động kém, họ sẽ có đủ doanh số trong các lĩnh vực khác để cân bằng khoản lỗ. 

Rủi ro xung đột pháp lý

Ngoài các lĩnh vực nêu trên, rủi ro pháp lý có thể phát sinh đối với người quản lý theo một số cách khác.

Sở hữu tài sản và xác định quyền sở hữu là một quy trình pháp lý phức tạp. Nếu một người quản lý bất động sản mua một phần tài sản và quyền sở hữu của họ bị nghi ngờ, một quy trình pháp lý kéo dài và tốn kém sẽ diễn ra. Họ phải đảm bảo đội ngũ pháp lý của họ có kinh nghiệm và thực hiện tất cả các thẩm định cần thiết để giảm thiểu rủi ro này.

Người quản lý cũng phải cẩn thận về những gì họ nói với người thuê tiềm năng trong suốt quá trình thuê. Người thuê nên được khuyến khích tự đánh giá về tài sản, không chỉ dựa vào những đánh giá của người khác trước đây.

Cần phải tránh bất kỳ tuyên bố nào có thể bị coi là gây hiểu lầm. Ví dụ: một người quản lý bất động sản có thể nói “người thuê trước rất thích con phố này vì anh ta thấy nó rất yên tĩnh” thay vì “đây là một con phố rất yên tĩnh.”

Cuối cùng, khi các nhà quản lý bất động sản từ chối những người thuê tiềm năng, họ phải chắc chắn rằng họ đang làm như vậy vì lý do hợp lệ, không phải do các giả định dựa trên lý lịch của một người, tình trạng gia đình hoặc các yếu tố tương tự. Hành động bất cẩn có thể bị buộc tội phân biệt đối xử với người thuê nhà.

Một quy trình xem xét đơn hợp lý và khách quan, cũng như bảo hiểm người thuê nhà, có thể giúp người quản lý kiểm soát rủi ro này.

Quản lý rủi ro liên quan đến việc tìm ra các cách hiệu quả nhất để tránh, kiểm soát và chuyển rủi ro. Người quản lý tài sản có thể sử dụng bất kỳ chiến lược nào trong số này tùy thuộc vào tình huống. Thông qua bảo hiểm và các quy trình cẩn thận, hầu hết các rủi ro có thể được giảm thiểu.

Theo Rebecca Webb

Blog

Hãy đăng ký ngay khoá Quản lý toà nhà của Viện đào tạo Doanh Chủ để kiểm soát hiệu quả những rủi ro này nhé.