Dưới đây là những câu hỏi liên quan đến lĩnh vực Bất động sản được học viên của Viện đào tạo Doanh Chủ hỏi và chọn lọc từ các nguồn khác nhau. Rất vui nếu điều này giúp ích cho công việc của bạn. Chúc bạn thành công.

Câu hỏi 1: Xác định diện tích căn hộ chung cư và chi phí liên quan cấp giấy chủ quyền như thế nào?

Đáp: Mục 3.2.3 phần IV Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 của Bộ Xây dựng quy định: “Đối với căn hộ trong nhà chung cư thì ghi diện tích sàn căn hộ (trừ diện tích mặt bằng tường, khung cột chung) và không ghi diện tích sử dụng chung của nhà chung cư vào giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.”.

Câu hỏi 2: Chào Doanh Chủ, Theo quy định tại TT 02/2016 về việc uỷ quyền tham gia hội nghị nhà chung cư thì không nói rõ hình thức uỷ quyền có phải ra công chứng chứng thực hay không, vì vậy mong Doanh Chủ vui lòng trả lời/hướng dẫn cho chúng tôi biết việc uỷ quyền tham gia hội nghị nhà chung cư được thực hiện theo hình thức nào để đúng quy định pháp luật. Được phép uỷ quyền như một hợp đồng dân sự hay phải ra công chứng chứng thực nội dung uỷ quyền. Vì chung cư chúng tôi chuẩn bị tổ chức hội nghị nên rất cần sự hướng dẫn sớm để chúng tôi thông báo lại cho các chủ sở hữu/người sử dụng biết và thực hiện đúng quy định. Cảm ơn Doanh Chủ

Đáp: Sở Xây dựng có ý kiến trả lời như sau: Điểm a Khoản 3 Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định: “Kiểm tra, xác định tư cách đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị; trường hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền hợp pháp”. Về văn bản ủy quyền hợp pháp, Sở Xây dựng đề nghị Ông (bà) liên hệ với Sở Tư pháp để được hướng dẫn.

Câu hỏi 3: Tôi là cư dân tại TPHCM và cần tìm thông tin quy định liên quan về phí quản lý, quỹ bảo trì thì xem ở đâu?

Đáp: Quý anh/chị có thể xem qua Quyết định 11/2018/QĐ-UBND ngày 31 tháng 03 năm 2018 cụ thể như sau:

Điều 2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1. Căn cứ vào khung giá quy định tại Khoản 2 Điều 2 Quyết định này, chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm tính toán, xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

2. Khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

Đơn vị tính: đồng/m2 thông thủy/tháng

Loại

Mức giá tối thiểu

Mức giá tối đa

– Nhà chung cư không có thang máy

500

3.000

– Nhà chung cư có thang máy

1.500

6.000

Mức giá trong khung giá quy định tại khoản này chưa có các dịch vụ gia tăng (tắm hơi, bể bơi, internet, sân tennis, truyền hình cáp hoặc các dịch vụ gia tăng khác) và chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (nếu có).

3. Trường hợp doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư được hỗ trợ giảm giá dịch vụ hoặc chung cư có các khoản thu kinh doanh dịch vụ từ các diện tích thuộc phần sở hữu chung thì phải được tính để bù đắp chi phí quản lý vận hành nhà chung cư nhằm giảm giá dịch vụ nhà chung cư và có thể thu kinh phí thấp hơn mức giá tối thiểu quy định tại Khoản 2 Điều này.

4. Các chi phí cấu thành khung giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư: bao gồm các chi phí để thực hiện các công việc theo quy định tại Điều 10 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

5. Chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện thu kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư từ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư hàng tháng, cụ thể:

Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của chủ sở hữu, người sử dụng

=

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (đồng/m2/tháng)

x

Phần diện tích (m2) sử dụng căn hộ hoặc diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư

6. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Khoản 5 Điều này và Điều 31 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Câu hỏi 6: Quản lý biệt thự có cần phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc và ký hợp đồng bảo trì hệ thống nước thải không ?

Đáp: khu biệt thự không bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ . Còn hệ thống xử lý nước thải không bắt buộc ký hợp đồng bảo trì, nhưng bắt buộc phải lập báo cáo giám sát môi trường định kỳ 6 tháng / lần và bắt buộc nước phải đạt. Cụ thể, về xử lý nước thải thì cũng giống như văn phòng, chung cư, khu compoud,…luật chưa bắt buộc cụ thể phải ký hợp đồng bảo trì nhưng bắt buộc đạt chuẩn đầu ra. Do đó nôm na là phải có đơn vị vận hành và bảo trì thì mới duy trì mức chuẩn được. Còn về bảo hiểm bắt buộc thì các biệt thự đơn lập hay tứ lập thì không bắt phải mua, trừ khi khối thể lớn hơn 3.000m³ hay 5.000m³ (Tham khảo chi tiết tại Nghị định 79//2014/NĐ-CP và Nghị định 46/2015/NĐ-CP)

Câu hỏi 7: Trường hợp chung cư có 3 blocks nhà và cư dân muốn bầu BQT sao cho mỗi block nhà có tối thiểu một thành viên thì cách bầu như thế nào?

Đáp: Có rất nhiều cách, đơn giản nhất có thể bầu như bình thường nhưng thêm 1 bước, cụ thể là chia sẵn các thành viên ứng cử ở mỗi block vào các cột khác nhau(3 cột), sau đó nêu điều kiện phiếu bầu hợp lệ là phải bầu tối thiểu 1 cột 1 ứng viên.

Câu hỏi 8: Có quy định hay điều luật nào trong việc này: 1 chung cư có 1 ngân hàng, họ mua từ CĐT và trong hợp đồng đó có ghi: quyền sử dụng riêng của ngân hàng và ko phải đóng bất cứ khoản phí nào khác cho bên thứ 3. Trong thời gian cdt quản lý họ cũng ko thu phí qly của ngân hàng, giờ chuyển giao bqt, thay bql mới vậy có quy định nào bắt buộc ngân hàng phải đóng phí quản lý này ko? Theo mình hiểu thì bất cứ ai ở chung cư đều phải đóng phí qly. C có đường dẫn hay quy định nào c chỉ giúp e?

Đáp:

Phí dịch vụ quản lý vận hành là gì?
Một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của cư dân khi sinh sống tại các chung cư là phí dịch vụ quản lý vận hành. Phí này được tính như thế nào, được sử dụng vào mục đích gì? Phí quản lý vận hành nhà chung cư là khoản phí để phục vụ cho hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Kinh phí này do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện công việc vận hành các hạng mục tại nhà chung cư.

Phí dịch vụ quản lý vận hành được sử dụng vào các mục đích nào?
Điều 10 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về các công việc trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm:

a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;
b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
c) Các công việc khác có liên quan.
Như vậy, phí quản lý vận hành được sử dụng vào các hoạt động nhà chung cư do vậy sẽ được hạch toán vào chi phí của đơn vụ quản lý vận hành.

Cách tính phí quản lý vận hành nhà chung cư
Theo quy định, mức phí quản lý vận hành không tính vào giá bán căn hộ mà được chủ sở hữu căn hộ đóng định kỳ hàng tháng, hàng quý tùy thuộc vào quy định của ban quản lý tòa nhà. Mức chi phí này khác nhau tùy thuộc vào hiện trạng tòa nhà cũng như mức độ cao cấp của dự án. Công thức tính phí quản lý vận hành như sau:

Diện tích thông thủy căn hộ x giá dịch vụ quản lý (đối với căn hộ chung cư)
Diện tích sàn sử dụng x giá dịch vụ quản lý (đối với khu nhà ở thấp tầng như biệt thự, liền kề, nhà phân

Câu hỏi 9: Ban Quản Lý (không phải đơn vị/ công ty quản lý vận hành), có quy định nào bắt buộc, tất cả nhân viên từ trưởng Ban Quản Lý cho tới nhân viên kỹ thuật, kế toán phải có chứng nhận quản lý vận hành không? Vì trong TT02 thì không có. Nhưng trong luật nhà ở điều 105 thì có, nhưng chỉ ghi đơn vị, từ ngữ đơn vị theo e hiểu là công ty.

Phản hồi 1: BQL không phải công ty nhưng mà chắc là tổ chức , do đó nó coi là ” đơn vị . Có thể căn cứ vào giao dịch như ký hợp đồng, thu chi thì BQL này lấy pháp nhân nào thực hiện

Phản hồi 2: Theo luật nhà ở thì tất cả nhân sự trong đơn vị quản lý vận hành phải có Chứng Chỉ, đơn vị ở đây có thể là công ty hoặc hợp tác xã, Ban quản lý thuộc đơn vị thì tât nhiên phải có chứng chỉ.

Câu hỏi 10: Cho em xin ít kinh nghiệm về hút bể phôt·Phản hồi 9?

 

Phản hồi 1: Chia sẻ kinh nghiệm: Trước công ty A làm cho X, trong đó có hạng mục hút bể phốt, thường thì phải thuê cty chuyên hút bể phốt làm, đếm đầu xe thì đã được 120 m3, nhưng nhìn vào bể thì chỉ mới 50%, xem hồ sơ thiết kế thì thể tích bể chỉ 58 m3. Chúng tôi lên tháo nắp thùng xe vào hút thì trong xe đã có 60% chứa nước sẵn, chúng tôi yêu cầu xe nào vào hút đều phải tháo kiểm tra thì ko xe nào chịu vào lấy. và tìm đơn vị thu gom khác, khi chúng tôi yêu cầu xe vào công trình sẽ tháo nắp kiểm tra chứ ko nhìn qua ống đo, 3 cty thu gom đều từ chối làm. Chia sẻ để các anh/chị quản lý có cách giám sát chặt.,

Phản hồi 2: Chưa kế có lần hút bể phốt toà nhà XX trên trường Hàm Nghi, thấy 30p sau xe quay đầu vô lấy tiếp( nếu đi xuống Đa Phước hết 3h cả đi và về). Cho nhân viên bám theo, thì phát hiện, xe tấp vô đường trên miệng cống, xả xuống cống, làm động tác xe hỏng dừng lại sửa. Nếu bên cảnh sát môi trường bắt thì chủ nguồn thải cũng bị phạt tương đương người xả thải, mà trong HD bắt nhà thầu môi trường phải chịu trách nhiệm nếu bị phạt. Thật là khó khăn.,

Phản hồi 3: mức phạt đổ chất thải xuống cống hiện nay phải tầm 300-600tr , nếu ko bị gì ko sao, nếu bị phạt thì công ty thu gom chất thải có thể giải thể mở cty mới, nhưng chủ nguồn thải thì ko thể không đóng phạt, nên khi làm HĐ các anh/chị để ý vấn đề này.

Phản hồi 4: Nếu hút xong lên bãi đổ thì 1m3 giá thành đâu đó phải gần 1tr/1m3 vì phí vận chuyển và bãi đổ. Nếu với giá đó thì bên đơn vị thuê sẽ thấy cao ko muốn, mà nếu thấp hơn thì đơn vị vận chuyển ko làm được-> dung hoà cho việc này thì đơn vị vận chuyển sẽ báo giá từ 250-400k/1m3, xong rồi sẽ kiếm chỗ nào đó đổ trộm vừa nhanh lại vừa đỡ tốn kém, mặt khác họ còn gian lận trong khối tích của xe hút…Cuối cùng là môi trường của chúng ta lãnh đủ vì chính chúng ta thôi. Chất thải nguy hại cũng không ngoại lệ nốt, cho nên ung thư từ cái này ra chứ đâu nữa, nhìn đâu cũng thấy tiêu cực nghĩ nó chán!

Phản hồi 5: về luật môi trường thì phạt chủ nguồn thải và người vi phạm., mà người vi phạm có thể ko đóng hoặc giải tán cty( mức phạt có thể đến 2tỷ) nhưng chủ nguồn thải thì ko thể chạy đâu đc, nên vẫn cứ phạt như thường, còn HĐ thì thỏa thuận giữa 2 DN tính sau, vì đó là HĐ thương mại dịch vụ giữa 2 DN, còn luật thì cứ áp dụng trước.

Phản hồi 6: Theo em, nếu cái này là luật dân sự thì mình phải:
1. Chọn nhà cung cấp đàng hoàng, thì họ vì uy tín mà chắc chắn không bậy bạ, cũng không vì tiền mà vứt đổ trái phép
2. Nếu là 2 pháp nhân ký với nhau hợp đồng thì: luật có thể phạt chủ nguồn thải, sau đó chủ nguồn thải căn cứ hợp đồng kiện lại người vi phạm (là pháp nhân nhận dịch vụ này)

Phản hồi 7: Mối chốt cốt lõi nằm ở đạo đức chung của toàn XH rồi, thật ra chúng ta đã thật sự quan tâm và bảo vệ môi trường, kể cả những người làm trong ngành môi trường. Đơn vị vận chuyển thu gom có thể là 1 đơn vị lớn, có uy tín thật. Nhưng cũng có thể vì lợi nhuận hoặc vì tiến độ họ vẫn tìm chỗ đổ bừa mà không phải vận chuyển về bãi đổ theo quy định. Khả năng nữa là họ khoán lại cho các đơn vị ko có chức năng hút và đổ bậy…Em có vài ý vậy. Đạo Đức là vấn đề cốt lõi, tiếp theo là người thi hành luật chưa nghiêm.

Phản hồi 8:

Khi ký bên lấy hàng thì mình phải có HĐ mà bên nhận “hàng” đồng ý tiếp nhận hàng từ bên lấy “hàng” phải chứng minh được:
1. Cơ sơ xử lý
2. Pháp lý theo luật môi truòng..

Đưa hai ý trên vào HĐ. Sau 1 loat căn cứ như HĐ bình thường thì có thêm câu căn cứ vào hd tiếp nhận hàng số … dc ký giữa bên lấy hàng đi và bên tiếp nhận
Sau đó kèm thêm HĐ photo này có công chứng, làm tới đây chủ nguồn coi như là đã làm đúng pháp luật còn việc giao nhận thì chủ nguồn không thể giám sát. Nói cho mau là phần sau là do bên lấy chịu trách nhiệm 100% không liên quan tới chủ nguồn