![[Q&A] Hỏi đáp Quản lý vận hành chung cư – tòa nhà](https://www.doanhchu.com/wp-content/uploads/2020/08/2.jpg)
Dưới đây là những câu hỏi liên quan đến lĩnh vực Quản lý vận hành chung cư, quản lý tòa nhà được học viên của Viện đào tạo Doanh Chủ hỏi và chọn lọc từ các nguồn hồi đáp khác nhau.
Nếu bạn đang quan tâm đến lĩnh vực này hãy tìm hiểu ngay các khóa thực tế tại mục KHÓA HỌC QUẢN LÝ VẬN HÀNH CHUNG CƯ bạn nhé.
Rất vui nếu điều này giúp ích cho công việc của bạn. Chúc bạn thành công.
Câu hỏi 1: Xác định diện tích căn hộ chung cư và chi phí liên quan cấp giấy chủ quyền như thế nào?
Đáp: Mục 3.2.3 phần IV Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 của Bộ Xây dựng quy định: “Đối với căn hộ trong nhà chung cư thì ghi diện tích sàn căn hộ (trừ diện tích mặt bằng tường, khung cột chung) và không ghi diện tích sử dụng chung của nhà chung cư vào giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.”.
Câu hỏi 2: Chào Doanh Chủ, Theo quy định tại TT 02/2016 về việc uỷ quyền tham gia hội nghị nhà chung cư thì không nói rõ hình thức uỷ quyền có phải ra công chứng chứng thực hay không, vì vậy mong Doanh Chủ vui lòng trả lời/hướng dẫn cho chúng tôi biết việc uỷ quyền tham gia hội nghị nhà chung cư được thực hiện theo hình thức nào để đúng quy định pháp luật. Được phép uỷ quyền như một hợp đồng dân sự hay phải ra công chứng chứng thực nội dung uỷ quyền. Vì chung cư chúng tôi chuẩn bị tổ chức hội nghị nên rất cần sự hướng dẫn sớm để chúng tôi thông báo lại cho các chủ sở hữu/người sử dụng biết và thực hiện đúng quy định. Cảm ơn Doanh Chủ
Đáp: Sở Xây dựng có ý kiến trả lời như sau: Điểm a Khoản 3 Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định: “Kiểm tra, xác định tư cách đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị; trường hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền hợp pháp”. Về văn bản ủy quyền hợp pháp, Sở Xây dựng đề nghị Ông (bà) liên hệ với Sở Tư pháp để được hướng dẫn.
Câu hỏi 3: Tôi là cư dân tại TPHCM và cần tìm thông tin quy định liên quan về phí quản lý, quỹ bảo trì thì xem ở đâu?
Đáp: Quý anh/chị có thể xem qua Quyết định 11/2018/QĐ-UBND ngày 31 tháng 03 năm 2018 cụ thể như sau:
Điều 2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
1. Căn cứ vào khung giá quy định tại Khoản 2 Điều 2 Quyết định này, chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm tính toán, xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
2. Khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:
Đơn vị tính: đồng/m2 thông thủy/tháng
Loại | Mức giá tối thiểu | Mức giá tối đa |
| – Nhà chung cư không có thang máy | 500 | 3.000 |
| – Nhà chung cư có thang máy | 1.500 | 6.000 |
Mức giá trong khung giá quy định tại khoản này chưa có các dịch vụ gia tăng (tắm hơi, bể bơi, internet, sân tennis, truyền hình cáp hoặc các dịch vụ gia tăng khác) và chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (nếu có).
3. Trường hợp doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư được hỗ trợ giảm giá dịch vụ hoặc chung cư có các khoản thu kinh doanh dịch vụ từ các diện tích thuộc phần sở hữu chung thì phải được tính để bù đắp chi phí quản lý vận hành nhà chung cư nhằm giảm giá dịch vụ nhà chung cư và có thể thu kinh phí thấp hơn mức giá tối thiểu quy định tại Khoản 2 Điều này.
4. Các chi phí cấu thành khung giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư: bao gồm các chi phí để thực hiện các công việc theo quy định tại Điều 10 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
5. Chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện thu kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư từ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư hàng tháng, cụ thể:
Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của chủ sở hữu, người sử dụng | = | Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (đồng/m2/tháng) | x | Phần diện tích (m2) sử dụng căn hộ hoặc diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư |
6. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Khoản 5 Điều này và Điều 31 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Câu hỏi 4: Bãi giữ xe của CĐT có đóng phí bảo trì (PBT), giờ tầng hầm bị thấm thì lấy PBT hay CĐT chịu 100% phí sửa chữa? (P/S: Tòa nhà xây dựng trước TT02. PBT không có. PBT có hiện nay do cư dân đóng) Nhưng cũng có trường hợp sở hữu chung và sở hữu riêng tồn tại song song thì sao nhỉ? Chia tỷ lệ rồi trích quỹ bảo trì tương ứng là cách xử lý đúng phải không?
Đáp: Bãi xe của CĐT tức là sở hữu riêng? Nếu sở hữu riêng thì không được dùng quỹ bảo trì
Câu hỏi 5: Muốn đổi 01 đơn vị quản lý mới có cần thông qua hội nghị nhà chung cư xin ý kiến cư dân không không chỉ cần Ban quản trị quyết định là được?
Đáp: Anh/chị tham khảo thêm về Thông tư ban hành quy chế sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị chỉ có quyền thông qua đề xuất còn quyết định vẫn ở hội nghị nhà chung cư
Câu hỏi 6: Quản lý biệt thự có cần phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc và ký hợp đồng bảo trì hệ thống nước thải không ?
Đáp: khu biệt thự không bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ . Còn hệ thống xử lý nước thải không bắt buộc ký hợp đồng bảo trì, nhưng bắt buộc phải lập báo cáo giám sát môi trường định kỳ 6 tháng / lần và bắt buộc nước phải đạt. Cụ thể, về xử lý nước thải thì cũng giống như văn phòng, chung cư, khu compoud,…luật chưa bắt buộc cụ thể phải ký hợp đồng bảo trì nhưng bắt buộc đạt chuẩn đầu ra. Do đó nôm na là phải có đơn vị vận hành và bảo trì thì mới duy trì mức chuẩn được. Còn về bảo hiểm bắt buộc thì các biệt thự đơn lập hay tứ lập thì không bắt phải mua, trừ khi khối thể lớn hơn 3.000m³ hay 5.000m³ (Tham khảo chi tiết tại Nghị định 79//2014/NĐ-CP và Nghị định 46/2015/NĐ-CP)
Câu hỏi 7: Trường hợp chung cư có 3 blocks nhà và cư dân muốn bầu BQT sao cho mỗi block nhà có tối thiểu một thành viên thì cách bầu như thế nào?
Đáp: Có rất nhiều cách, đơn giản nhất có thể bầu như bình thường nhưng thêm 1 bước, cụ thể là chia sẵn các thành viên ứng cử ở mỗi block vào các cột khác nhau(3 cột), sau đó nêu điều kiện phiếu bầu hợp lệ là phải bầu tối thiểu 1 cột 1 ứng viên.
Câu hỏi 8: Có quy định hay điều luật nào trong việc này: 1 chung cư có 1 ngân hàng, họ mua từ CĐT và trong hợp đồng đó có ghi: quyền sử dụng riêng của ngân hàng và ko phải đóng bất cứ khoản phí nào khác cho bên thứ 3. Trong thời gian cdt quản lý họ cũng ko thu phí qly của ngân hàng, giờ chuyển giao bqt, thay bql mới vậy có quy định nào bắt buộc ngân hàng phải đóng phí quản lý này ko? Theo mình hiểu thì bất cứ ai ở chung cư đều phải đóng phí qly. C có đường dẫn hay quy định nào c chỉ giúp e?
Đáp:
Phí dịch vụ quản lý vận hành là gì?
Một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của cư dân khi sinh sống tại các chung cư là phí dịch vụ quản lý vận hành. Phí này được tính như thế nào, được sử dụng vào mục đích gì? Phí quản lý vận hành nhà chung cư là khoản phí để phục vụ cho hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Kinh phí này do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện công việc vận hành các hạng mục tại nhà chung cư.
Phí dịch vụ quản lý vận hành được sử dụng vào các mục đích nào?
Điều 10 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về các công việc trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm:
a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;
b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
c) Các công việc khác có liên quan.
Như vậy, phí quản lý vận hành được sử dụng vào các hoạt động nhà chung cư do vậy sẽ được hạch toán vào chi phí của đơn vụ quản lý vận hành.
Cách tính phí quản lý vận hành nhà chung cư
Theo quy định, mức phí quản lý vận hành không tính vào giá bán căn hộ mà được chủ sở hữu căn hộ đóng định kỳ hàng tháng, hàng quý tùy thuộc vào quy định của ban quản lý tòa nhà. Mức chi phí này khác nhau tùy thuộc vào hiện trạng tòa nhà cũng như mức độ cao cấp của dự án. Công thức tính phí quản lý vận hành như sau:
Diện tích thông thủy căn hộ x giá dịch vụ quản lý (đối với căn hộ chung cư)
Diện tích sàn sử dụng x giá dịch vụ quản lý (đối với khu nhà ở thấp tầng như biệt thự, liền kề, nhà phân
Câu hỏi 9: Ban Quản Lý (không phải đơn vị/ công ty quản lý vận hành), có quy định nào bắt buộc, tất cả nhân viên từ trưởng Ban Quản Lý cho tới nhân viên kỹ thuật, kế toán phải có chứng nhận quản lý vận hành không? Vì trong TT02 thì không có. Nhưng trong luật nhà ở điều 105 thì có, nhưng chỉ ghi đơn vị, từ ngữ đơn vị theo e hiểu là công ty.
Phản hồi 1: BQL không phải công ty nhưng mà chắc là tổ chức , do đó nó coi là ” đơn vị . Có thể căn cứ vào giao dịch như ký hợp đồng, thu chi thì BQL này lấy pháp nhân nào thực hiện
Phản hồi 2: Theo luật nhà ở thì tất cả nhân sự trong đơn vị quản lý vận hành phải có Chứng Chỉ, đơn vị ở đây có thể là công ty hoặc hợp tác xã, Ban quản lý thuộc đơn vị thì tât nhiên phải có chứng chỉ.
Câu hỏi 10: Cho em xin ít kinh nghiệm về hút bể phôt·Phản hồi 9?
Đáp:
Ý kiến 1: Chia sẻ kinh nghiệm: Trước công ty A làm cho X, trong đó có hạng mục hút bể phốt, thường thì phải thuê cty chuyên hút bể phốt làm, đếm đầu xe thì đã được 120 m3, nhưng nhìn vào bể thì chỉ mới 50%, xem hồ sơ thiết kế thì thể tích bể chỉ 58 m3. Chúng tôi lên tháo nắp thùng xe vào hút thì trong xe đã có 60% chứa nước sẵn, chúng tôi yêu cầu xe nào vào hút đều phải tháo kiểm tra thì ko xe nào chịu vào lấy. và tìm đơn vị thu gom khác, khi chúng tôi yêu cầu xe vào công trình sẽ tháo nắp kiểm tra chứ ko nhìn qua ống đo, 3 cty thu gom đều từ chối làm. Chia sẻ để các anh/chị quản lý có cách giám sát chặt.,
Ý kiến 2: Chưa kế có lần hút bể phốt toà nhà XX trên trường Hàm Nghi, thấy 30p sau xe quay đầu vô lấy tiếp( nếu đi xuống Đa Phước hết 3h cả đi và về). Cho nhân viên bám theo, thì phát hiện, xe tấp vô đường trên miệng cống, xả xuống cống, làm động tác xe hỏng dừng lại sửa. Nếu bên cảnh sát môi trường bắt thì chủ nguồn thải cũng bị phạt tương đương người xả thải, mà trong HD bắt nhà thầu môi trường phải chịu trách nhiệm nếu bị phạt. Thật là khó khăn.,
Ý kiến 3: mức phạt đổ chất thải xuống cống hiện nay phải tầm 300-600tr , nếu ko bị gì ko sao, nếu bị phạt thì công ty thu gom chất thải có thể giải thể mở cty mới, nhưng chủ nguồn thải thì ko thể không đóng phạt, nên khi làm HĐ các anh/chị để ý vấn đề này.
Ý kiến 4: Nếu hút xong lên bãi đổ thì 1m3 giá thành đâu đó phải gần 1tr/1m3 vì phí vận chuyển và bãi đổ. Nếu với giá đó thì bên đơn vị thuê sẽ thấy cao ko muốn, mà nếu thấp hơn thì đơn vị vận chuyển ko làm được-> dung hoà cho việc này thì đơn vị vận chuyển sẽ báo giá từ 250-400k/1m3, xong rồi sẽ kiếm chỗ nào đó đổ trộm vừa nhanh lại vừa đỡ tốn kém, mặt khác họ còn gian lận trong khối tích của xe hút…Cuối cùng là môi trường của chúng ta lãnh đủ vì chính chúng ta thôi. Chất thải nguy hại cũng không ngoại lệ nốt, cho nên ung thư từ cái này ra chứ đâu nữa, nhìn đâu cũng thấy tiêu cực nghĩ nó chán!
Ý kiến 5: về luật môi trường thì phạt chủ nguồn thải và người vi phạm., mà người vi phạm có thể ko đóng hoặc giải tán cty( mức phạt có thể đến 2tỷ) nhưng chủ nguồn thải thì ko thể chạy đâu đc, nên vẫn cứ phạt như thường, còn HĐ thì thỏa thuận giữa 2 DN tính sau, vì đó là HĐ thương mại dịch vụ giữa 2 DN, còn luật thì cứ áp dụng trước.
Ý kiến 6: Theo em, nếu cái này là luật dân sự thì mình phải:
1. Chọn nhà cung cấp đàng hoàng, thì họ vì uy tín mà chắc chắn không bậy bạ, cũng không vì tiền mà vứt đổ trái phép
2. Nếu là 2 pháp nhân ký với nhau hợp đồng thì: luật có thể phạt chủ nguồn thải, sau đó chủ nguồn thải căn cứ hợp đồng kiện lại người vi phạm (là pháp nhân nhận dịch vụ này)
Ý kiến 7: Mối chốt cốt lõi nằm ở đạo đức chung của toàn XH rồi, thật ra chúng ta đã thật sự quan tâm và bảo vệ môi trường, kể cả những người làm trong ngành môi trường. Đơn vị vận chuyển thu gom có thể là 1 đơn vị lớn, có uy tín thật. Nhưng cũng có thể vì lợi nhuận hoặc vì tiến độ họ vẫn tìm chỗ đổ bừa mà không phải vận chuyển về bãi đổ theo quy định. Khả năng nữa là họ khoán lại cho các đơn vị ko có chức năng hút và đổ bậy…Em có vài ý vậy. Đạo Đức là vấn đề cốt lõi, tiếp theo là người thi hành luật chưa nghiêm.
Ý kiến 8:
Khi ký bên lấy hàng thì mình phải có HĐ mà bên nhận “hàng” đồng ý tiếp nhận hàng từ bên lấy “hàng” phải chứng minh được:
1. Cơ sơ xử lý
2. Pháp lý theo luật môi truòng..
Đưa hai ý trên vào HĐ. Sau 1 loat căn cứ như HĐ bình thường thì có thêm câu căn cứ vào hd tiếp nhận hàng số … dc ký giữa bên lấy hàng đi và bên tiếp nhận
Sau đó kèm thêm HĐ photo này có công chứng, làm tới đây chủ nguồn coi như là đã làm đúng pháp luật còn việc giao nhận thì chủ nguồn không thể giám sát. Nói cho mau là phần sau là do bên lấy chịu trách nhiệm 100% không liên quan tới chủ nguồn
Câu hỏi 11: Diện tích 100 m2 theo tiêu chuẩn thì cho phép khách thuê được phép làm việc bao nhiêu người?
Đáp:
Tùy theo chủ nhà. Tại Vincom: 8m2/người, tại các chủ nhà dễ chịu hơn thì 5m2/ng.
Câu hỏi 12: Vấn đề xe ô tô đậu ở bãi xe cư dân trong chung cư xảy ra cọ quẹt dẫn đến trầy xe (đoạn không có camera cũng không có người thấy xe nào gây ra) thì BQL có phải chịu trách nhiệm không?
Đáp:
Ý kiến 1: Cần phải chứng minh được vết trầy xước đó chưa có khi xe vào bãi. Có thể kiểm tra/đối chiếu với camera của bãi hoặc thời gian ra vào bãi từ cổng bảo vệ. Nếu xe cọ quẹt trong bãi thì phải tìm được vết tích cọ quẹt trên những xe gần đó hoặc vết tích trong bãi ở vị trí trùng khớp, nếu không,có thể quy ra xe đã bị va quẹt từ bên ngoài.
Ý kiến 2: Quan trọng BQL phải biết cách giải thích và giải quyết với chủ xe, giải quyết như thế nào để chủ xe vui vẻ vui vẻ đừng để họ khó chịu với BQL và anh em bảo vệ.
Câu hỏi 13: Cư dân lắp thêm khung kính tại lan can căn hộ thì có vi phạm luật hay không và nếu có thì điều khoản nào?
Đáp:
Ý kiến 1: Nên tư vấn cho chủ hộ các trường hợp xấu có thể xảy ra như :
– Rủi ro khi gặp gió lớn kiếng sẽ nguy cơ rớt xuống trúng người ở dưới
– Rủi ro về công tác PCCC, khó thoát nạn cũng như cứu nạn
– Phá vỡ mỹ quan chung của chung cư
Tư vấn cho họ trước rồi sử dụng luật là biện pháp theo
Ý kiến 2: Cần phải có quy chế sửa chữa căn hộ bởi nếu không có, bql để cư dân lắp lên rồi thì khó giải quyết lắm. Tất cả các căn hộ sửa chữa khi ra vào đều phải qua bảo vệ. Khi họ chuyển lên bảo vệ phải biết họ làm gì, sửa chữa hay lắp đặt bql phải lắm đc và giải thích cho cư dân cái gì làm đc và cái gì không làm đc trước khi họ làm. Đợi đến khi họ làm xong bảo họ tháo ra hoặc phạt họ là cư dân phản bác lại bạn ngay.
Câu hỏi 14: Giá trung bình về thu gom chất thải nguy hại trên thị trường là bao nhiêu?
Đáp:
Ý kiến 1: Theo mình đc biết thì dưới 100kg rác thải nguy hại thì giá tầm khoảng 2,500,000 VND – 2,900,000 VND trước thuế/ năm, còn trên 100kg rác nguy hại thì giá khác, đồng thời trên 600kg thì phải lập sổ chủ nguồn thải và chi phí nó lại khác. Tuỳ theo tình hình rác nguy hại thực tế của toà nhà
ý kiến 2: Kiểm tra trong hợp đồng xem có họ có định vị vị trí của dự án mình không, và có làm biên bản thu gom ko? nếu có mà giá này thì quá rẻ
Câu hỏi 15: Đối với khoản lãi từ tài quỹ bảo trì chung cư do BQT quản lý, hiện có quy định nào liên quan không?
Đáp:
Ý kiến 1: ý kiến cá nhân, nó là một phần không thể tách rời của quỹ bảo trì, nên quản lý và sử dụng như quỹ bảo trì. Lãi nhập gốc..
Ý kiến 2: Cái nào riêng cái đó! Bảo tri đẻ ra bảo trì , vận hành nếu còn dư mà đẻ ra thi vẫn là quỹ vận hành . Ngỗng và vịt một chuồng nhưng sinh con phải khác . Kiểm toán đến cũng không cho lai tạo !
Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:
Việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại Điều 90 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.
Việc sử dụng kinh phí bảo trì phải đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì được hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm và việc sử dụng kinh phí bảo trì phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo hội nghị nhà chung cư.
Theo quy định tại Điều 34 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/1/2016 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thì các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì bao gồm các hạng mục sau:
– Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở;
– Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước; hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư;
– Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở;
– Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư;
– Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Đề nghị Ban quản trị nghiên cứu các quy định nêu trên để sử dụng kinh phí bảo trì theo đúng mục đích quy định. Trong quá trình thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư, nếu có khó khăn, vướng mắc, đề nghị ông liên hệ với Sở Xây dựng TPHCM là cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở trên địa bàn để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền.
Câu hỏi 16: Khi mua bảo hiểm cháy nổ cho chung cư thì họ ghi người được bảo hiểm, tài sản được bảo hiểm, ngành nghề kinh doanh và phạm vi bảo hiểm cho chung cư mình như thế nào là đúng? Mình xin ít kinh nghiệm khi mua bảo hiểm chung cư
Đáp:
Hợp đồng bảo hiểm cháy nổ thường được chia làm 2 phần:
1. Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc;
2. Bảo hiểm tài sản tự nguyện.
Theo nội dung bạn hỏi thì bảo hiểm mà bạn mua bao gồm cả tài sản (phần tự nguyện) và phần bắt buộc.
– Người được bảo hiểm: BQT
– Ngành nghề: theo giấy phép xây dựng của tòa nhà (tòa nhà gồm căn hộ Chung cư, officetel và trung tâm thương mại)
– Tài sản bảo hiểm: Theo danh mục tài sản được bảo hiểm đính kèm và chi phí xây dựng mua sắm tài sản.
– Và quan trọng nhất là quy tắc bảo hiểm áp dụng theo nội dung 23/2018/NĐ-CP và các điểu khoản bổ sung (đưa vào các điều khoản mở rộng mọi rủi ro).
Câu hỏi 17: Bên cc mình rất nhiều trường hợp ống nước căn hộ trên bị rò rỉ nước chảy xuống căn bên dưới làm hư trần nhà. Ban quản lý sẽ cắt trần căn dưới và nhiều khi phải đào sàn nhà trên để xem đường ống bị hỏng thế nào và khắc phục. Kinh phí thì lấy từ quỹ bảo trì vì phần ống nước này thuộc hệ thống chung nhưng có người đề xướng nên để phần chi phí này cho các căn hộ chịu vì nó thuộc về căn hộ
Đáp:
Ý kiến 1: căn bên trên đền cho căn bên dưới nếu xác định được nguyên nhân thấm và bị trí thấm là bên trong căn hộ
Ý kiến 2: Chi phí là chủ căn hộ nào bị hư tự chịu chứ ko lấy phí bảo trì vì phí bảo trì thì chỉ sử dụng các trục chính của toà nhà
Ý kiến 3: Cần tự đánh giá nguyên nhân hư hỏng và phân tích cho chủ hộ biết được phí bảo trì là sử dụng cho các mục đích như thế nào từ đó uyển chuyển đưa ra các biện pháp xử lý ổn thõa, uyển chuyển.
Câu hỏi 18: Quán cafe đặt bàn ghế lấn chiếm hành lang nội bộ. Khu vực này cũng thường xuyên bị cảnh nước từ trên cao tạt xuống ướt khách ngồi uống cafe. Chủ quán cafe này cũng thường xuyên báo cáo tình trạng bị tạt nước cho BQL và bảo vệ. Vào một ngày cuối tuần, khách ngồi uống cafe lại tiếp tục bị tạt nước từ trên cao, chủ quán cafe đã báo cho bảo vệ ghi nhận sự việc. Bảo vệ cũng ghi nhận sự việc và xác định được vị trí căn hộ đang tạt nước. Việc tiếp theo quá đơn giản, bảo vệ tiếp cận căn hộ, gõ cửa không thấy người ra mở cửa, 10 phút sau quán cafe bên dưới vẫn bị tạt nước. Cúp điện, cúp nước là giải quyết xong, quá đơn giản. Nhưng sự thật là?
Đáp:
Ngày hôm sau, cư dân căn hộ tạt nước xuống quán cafe gặp BQT trao đổi tại sao ngày hôm qua không có ai bên dưới lên cứu họ khi mà họ đang bị mắc kẹt trong nhà tắm. Việc tạt nước xuống bên dưới là họ đang cầu cứu. Họ đang là nạn nhân cần cứu lại bị cắt điện nước. May mắn là không có tai nạn chết người xảy ra khi bị cắt điện nước trong tình trạng cư dân đang rơi vào trạng thái hoảng loạn. Phải là người có trải nghiệm sống nhiều mới càm nhận đây là tín hiệu cầu cứu, đặt vào tâm thế của các bạn làm công tác quản lý và bảo vệ thường xem mọi việc đều là đối tượng vi phạm sẽ càng khó cảm nhận đây là tín hiệu cầu cứu.
Câu hỏi 19: Làm thế nào để duy trì hô hấp chờ chi viện khi nhà bị cháy và nhà vệ sinh lúc này là nơi ẩn nấp duy nhất?
Đáp:
Lật ngay két nước , bồn cầu, làm ghế đứng. Giật các ống vòi tắm và vòi xịt vễ sinh, ống PVC nổi làm ống ngậm , chọt ra ngoài cửa sổ quạt hút mùi sẻ có không khí sạch để thở .
Câu hỏi 20: Mùa mưa sắp đến, các tòa nhà cần phải thực hiện kiểm tra và đo điện trở hệ thống chống sét trước mùa mưa, thường vào tháng 4, tháng 5 hàng năm. Vậy theo quy định thì việc này chúng ta sử dụng quỹ bảo trì hay quỹ vận hành?
Đáp:
Căn cứ điểm b, khoản 2 Điều 100 Luật nhà ở thì hệ thống chống sét đánh thẳng thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư. Căn cứ khoản 1-Điều 11 Thông tư 02 thì “Hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng”. Căn cứ Khoản 1 điều 34 Thông tư 02 quy định về Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì “Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.” Do vậy, câu trả lời ở đây là dùng quỹ bảo trì.
Câu hỏi 21: Ban quản trị nhà chung cư đã hết nhiệm kỳ mà do dịch bệnh ko thể tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu thay thế BQT nhiệm kỳ trước thì cách xử lý ra sao?
Đáp:
Chưa bàn giao cho BQT mới thì chưa thể tính là kết thúc nhiệm kỳ. BQT có thể làm văn bản gửi phường, quận đề nghị kéo dài nhiệm kỳ BQT thêm 1 thời gian nữa. Nhờ BLĐ phường hỗ trợ tổ chức HNNCC bất thường khi có thể.
Câu hỏi 22: Luật thả rông chó và cấm câu cá tại khu biệt thự cao cấp.
Đáp:
