Ngày 03/06/2017, tại TP Hồ Chí Minh, CLB Ban quản trị nhà chung cư đã phối hợp với Viện đào tạo Doanh chủ tổ chức Hội thảo chuyên đề “Quỹ bảo trì chung cư”. Trên cơ sở những chia sẻ của các chuyên gia khách mời và các thành viên, xin được tóm lược lại để mọi người có thêm những kinh nghiệm để có thể áp dụng đối với tòa nhà của mình như sau:
Thực trạng thời gian vừa qua trong cả nước, quỹ bảo trì là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng tranh chấp ở rất nhiều chung cư, trong đó nổi lên 2 vấn đề: một là, tình trạng chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì, hai là sử dụng quỹ bảo trì không đúng quy định… Vậy đâu là giải pháp nào cho vấn đề này? Trong khuôn khổ của bài viết này, chúng tôi cũng xin tập trung vào vấn đề phương thức thu hồi quỹ và một số tình huống xoay quanh chủ đề này.
1.Các cơ sở pháp lý:
-Luật nhà ở 2014 (Điều 109)
-Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (Điều 36 và 37)
-Thông tư 02 (Điều 36…) và Thông tư 28 (Điều 3) được ban hành năm 2016 của Bộ Xây dựng.
Theo quy định của pháp luật, Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để tạm quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Sau khi thành lập được Ban quản trị, Ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển giao kinh phí bảo trì, tuy nhiên trước đó Ban quản trị phải mở một tài khoản để quản lý:
– Đối với nhà chung cư có mục đích để ở, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại: Ban quản trị nhà chung cư mở một tài khoản tiền gửi chuyên dùng tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư.
-Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại: Ban quản trị nhà chung cư mở một tài khoản chuyên dùng tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư. Chủ sở hữu phần diện tích khu văn phòng, dịch vụ, thương mại có trách nhiệm tự quản lý kinh phí được để lại theo quy định. Nhưng vấn đề phân định này không hề đơn giản, nên đôi khi khó đi đến thông nhất để có số liệu bàn giao.
Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì sang tài khoản do Ban quản trị đã lập theo quy định.
Pháp luật đã quy định rõ ràng là vậy, nhưng rất nhiều tòa nhà chung cư đã bị chậm trễ trong việc bàn giao, nguyên nhân do đâu?
(Diễn giả trình bày về Qũy bảo trì chung cư)
2.Nguyên nhân của sự chậm trễ:
-Chậm thành lập ban quản trị: Vấn đề này chủ yếu do Chủ đầu tư cố tình tìm mọi cách để không lập được ban quản trị, cộng với sự thờ ơ của chính quyền (mà trực tiếp của UBND xã, phường), cho nên không tổ chức được Hội nghị nhà chung cư để lập được ban quản trị. Hãn hữu có trường hợp tổ chức nhiều lần nhưng không đủ số thành viên tham gia theo quy định, hoặc việc tổ chức không chặt chẽ (cố tình hoặc vô ý của người chủ trì tổ chức) dẫn đến ban quản trị bầu được hoặc bầu ra không được công nhận. Cho nên chính quyền phải tích cực vào cuộc và cư dân cần nâng cao ý thức trách nhiệm, tích cực vận động thành lập ban quản trị trong thời gian sớm nhất, cần lắm những thành viên nòng cốt, ban đầu tham gia ban đại diện, sau đó tiến tới tham gia ban quản trị.
-Nguyên nhân chủ quan từ ban quản trị: có những tòa nhà ban quản trị được lập ra nhưng do không được lựa chọn cũ, cho nên ban quản trị “không dám” tiếp nhận quỹ bảo trì, hoặc không quyết liệt trong việc đòi quỹ bảo trì (thậm chí là “sân sau” của chủ đầu tư, nên thỏa hiệp…), lập tài khoản chưa đúng quy định. Hoặc không thống nhất phân định sở hữu chung/riêng, dẫn đến không thống nhất được số liệu nhận bàn giao quỹ bảo trì, cũng dẫn đến chậm trễ.
-Những lý do từ phía chủ đầu tư: Chủ đầu tư có muôn vàn lý do để chậm bàn giao quỹ bảo trì, trong đó có những lý do hết sức trên trời như phải chuyển đổi mô hình của ban quản trị từ chỗ theo mô hình của Công ty cổ phần sang hợp tác xã, chưa “tin tưởng” ban quản trị; rồi đang kẹt tiền nên chưa chuyển được (có khi còn “hồn nhiên” thú nhận đã lỡ sử dụng sang mục đích khác), hẹn nhiều lần, rồi chuyển tiền thành nhiều lần… Cho nên quá trình thu hồi quỹ bảo trì là cả một quá trình cam go.
Phải công nhận có một số chủ đầu tư rất sòng phẳng trong việc bàn giao, còn rất nhiều chủ đầu tư năng lực tài chính kém, nên chậm bàn giao để sử dụng số tiền cho việc khác, hoặc giữ quỹ bảo trì để lạm dụng chi tiêu không đúng quy định: ví dụ thiết bị chưa hết thời gian bảo hành nhưng vẫn chi bảo trì, nội dung chi không đúng… Khi đã bàn giao cho ban quản trị, việc chi tiêu phải theo quy trình hết sức chặt chẽ, khi ở trong tay họ, họ có thể chủ động, “thoải mái” trong việc sử dụng…
3.Phương thức thu hồi quỹ bảo trì:
Muốn tiếp nhận quỹ bảo trì, vấn đề tiên quyết là phải thành lập được ban quản trị được pháp luật công nhận và ban quản trị phải tiến hành các bước theo luật định. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao, phương thức thu hồi có thể thực hiện qua cách làm sau:
Một là, căn cứ vào Điều 37 về Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư của Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Ban quản trị có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định. UBND sẽ xem xét, kiểm tra và phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị. Nếu như chủ đầu tư vẫn không chịu bàn giao trong vòng 7 ngày (10 ngày vẫn chưa lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì thì các bên phải thống nhất quyết toán số liệu và bàn giao kinh phí bảo trì), UBND có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị. Số tiền cưỡng chế từ tài khoản quản lý bảo trì do Chủ đầu tư lập, nếu không có hoặc chưa đủ, có thể thu hồi từ tài khoản khác hoặc xử lý tài sản của Chủ đầu tư.
Việc thực hiện theo cách làm này đã được Thông tư 02 khẳng định, tuy nhiên đến Thông tư 28, Bộ Xây dựng lại bãi bỏ quy định này. Tuy nhiên, Nghị định 99 vẫn còn hiệu lực, cho nên hoàn toàn vẫn có thể áp dụng. Nhưng dường như, hiếm có UBND nào xử lý theo cách này, vì việc cưỡng chế là một vấn đề “hết sức phức tạp, khó khăn”? Và pháp luật cũng chưa có chế tài xử lý, không bị phạt cho nên chủ đầu tư cứ vô tư vi phạm? Chính quyền thường chọn giải pháp “an toàn”, đó là hòa giải, thế là các văn bản lại được “kính chuyển” xuống các cơ quan cấp dưới. Cấp dưới sẽ triệu tập chủ đầu tư và ban quản trị để bàn xử lý, rồi đâu lại đóng đấy, và người dân lại phải mỏi mòn đợi chờ.
Hai là, tiếp cận dưới vấn đề, quỹ bảo trì là một khoản tiền mà chủ đầu tư nợ cư dân/ban quản trị. Ban quản trị có thể khởi kiện ra tòa. Tuy nhiên, theo Bộ luật tố tụng dân sự và Bộ luật tố tụng dân sự phải có các tài liệu, chứng cứ chứng minh. Nếu chủ đầu tư không có văn bản xác nhận số tiền này, thì không có cơ sở để khởi kiện. Nên ở đây chúng ta phải áp dụng việc yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản để đòi nợ. Căn cứ vào quy định tại Điều 5 Của Luật Phá sản năm 2014: Chủ nợ không có bảo đảm, chủ nợ có bảo đảm một phần có quyền nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản khi hết thời hạn 03 tháng kể từ ngày khoản nợ đến hạn mà doanh nghiệp, hợp tác xã không thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Kết hợp với việc làm đơn ra tòa án nhân dân (cấp tỉnh hoặc huyện theo phân cấp), để hiệu quả hơn, thì phải mời cơ quan báo chí vào cuộc để đưa tin. Việc đưa thông tin lên các phương tiện truyền thông sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến thương hiệu và uy tín của doanh nghiệp, nên doanh nghiệp sẽ có thể sớm thanh toán để tránh ảnh hưởng. Nhưng dính đến thủ tục pháp lý, nhiều người có tâm lý e ngại về thủ tục, quá trình xử lý mất nhiều thời gian và việc phải nộp lệ phí phá sản, tạm ứng chi phí phá sản… là một trở ngại rất lớn. Nên cách này cũng không mấy được áp dụng.
Không những ở cách làm này, mà còn trong các vấn đề khác của chung cư, vai trò của ban quản trị hết sức quan trọng, đôi khi quyết định đến sự thành bại. Cho nên cư dân hãy sáng suốt lựa chọn được những người có tầm, có tâm và có tài tham gia ban quản trị. Và ban quản trị (nổi bật là vai trò của người trưởng ban) cũng phải hành động một cách quyết liệt hơn trong mọi vấn đề thì mới đem lại hiệu quả tích cực.
Vậy chẳng lẽ cư dân cứ phải mòn mỏi chờ đợi chủ đầu tư mãi chăng, còn cách nào không? Xin thưa, vẫn còn một cách mà gần đây hay được áp dụng, đó là “biểu tình”, kết hợp với mời báo chí chứng kiến. Cách làm này một số nơi do chủ đầu tư sợ ảnh hưởng đến uy tín và thương hiệu, nhất là các doanh nghiệp có liên quan đến Nhà nước, doanh nghiệp lớn… vì sợ ảnh hưởng đến uy tín cho nên đã nhanh chóng giải quyết. Còn đối với một số doanh nghiệp “ngoan cố”, thì cách làm này chưa là giải pháp tối ưu.
Không lẽ nếu 3 cách trên không hiệu quả, thì chúng ta đã hết cách rồi sao/ Xin thưa, đó chỉ là phương thức được rút ra được hội thảo, chắc chắn còn những cách làm khác cần được mọi người chia sẻ. Hy vọng thời gian tới Nhà nước sẽ bổ sung các chế tài nghiêm khắc xử lý và chính quyền tích cực vào cuộc, vấn đề trên sẽ được giải quyết một cách tích cực hơn. Qua chia sẻ tại hội thảo, không những vấn đề này mà một số vấn đề khác có liên quan trong vận hành chung cư: ví dụ như hư hỏng của nhà này ảnh hưởng của nhà khác nhưng chủ sở hữu chậm trễ sửa chữa, hoặc có thái độ thiếu hợp tác…, có thể rút ra được một điều rằng: chúng ta không phải lúc nào cũng cứng nhắc dựa vào pháp luật, quy định. Rằng chúng ta là người Việt Nam, nên chúng ta cũng cần sống có TÌNH, phải hợp lý nhưng cũng phải vẹn tình, thì đôi khi mọi khúc mắc sẽ được giải quyết một cách hiệu quả.
Chúng ta ở trên đã nói rất nhiều về những tòa nhà có quỹ bảo trì, vậy những tòa nhà không có quỹ bảo trì thì sao. Pháp luật quy định nếu có tiến hành bảo trì các chủ sở hữu sẽ phải đóng góp, tuy nhiên tòa nhà nên tự tạo Quỹ bảo trì để có thể chủ động hơn, bằng cách đóng góp một số tiền nhất định hàng tháng để dần tạo lập được quỹ bảo trì cho phù hợp.
Tại Hội thảo, còn đề cập đến một số vấn đề đang rất được quan tâm hiện nay, đó là vấn đề sử hữu chung, sở hữu riêng. Ví dụ như nếu một dự án mà việc mua bán các căn hộ kéo dài, có căn hộ được bán trước và sau khi Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực thì vấn đề trên sẽ được giải quyết như thế nào. Nhà nước chưa có quy định để giải quyết vấn đề trong thời gian chuyển tiếp này. Ngoài ra còn thực trạng ở một số tòa nhà ở xã hội, nhà tái định cư, dành cho đối tượng thu nhập thấp… Người dân không có khả năng (hoặc không muốn?) đóng góp kinh phí quản lý vận hành, thì tòa nhà không đủ tiền để thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, mà quy định thì phải thuê. Vậy nên phải “lách luật” bằng cách chỉ thuê đơn vị bảo vệ, vệ sinh, còn kỹ thuật thì “phó mặc”, hỏng đâu sửa đấy. Cách giải quyết được đưa ra ở đây là vận dụng mô hình Hợp tác xã Thụy Điển, tòa nhà lập HTX quản lý vận hành (vì thủ tục thành lập đơn giản, HTX được ưu đãi về thuế… hơn là thành lập công ty có quy định thành lập chặt chẽ hơn và vốn đầu tư cao hơn…), chủ yếu sử dụng nhân lực tại chỗ cho nên chi phí quản lý sẽ rất tiết kiệm. Tuy nhiên vừa qua Thông tư 28 tuy đã “mở” cho việc đăng ký đơn vị quản lý vận hành có thể đăng ký tại các Sở xây dựng thay vì chỉ Bộ Xây dựng như trước đây, nhưng siết chặt theo Luật nhà ở quy định tất cả cán bộ, nhân viên đều phải có chứng chỉ quản lý vận hành chung cư, đây là một trở ngại không dễ vượt qua cả về chi phí đào tạo và tâm lý e ngại, hoặc suy nghĩ đơn giản của số đông người: ví dụ như bà lao công thì cần gì phải có chứng chỉ…? Vấn đề này sẽ được nghiên cứu và đưa ra thảo luận để đi đến thống nhất các cách làm hiệu quả tại các cuộc hội thảo sau.
Hy vọng những chia sẻ trên tại Hội thảo do trường Doanh chủ và CLB Ban quản trị tổ chức ít nhiều đem lại cho các bạn thêm những hiểu biết và gợi ý được phương thức mà bạn có thể áp dụng tại tòa nhà của mình. Hẹn gặp lại các bạn tại các cuộc Hội thảo sau do Doanh chủ tổ chức, hứa hẹn mang lại cho các bạn những vấn đề thiết thực, hiệu quả hơn
– Giám đốc chi nhánh Viện Doanh Chủ tổng hợp –
