Quy định và cách quản lý về quỹ bảo trì chung cư hiện nay
Những năm gần đây, diện tích, quy mô nhà chung cư được chủ đầu tư xây dựng mới đều phát triển theo mô cao tầng, số lượng căn hộ lên đến con số hàng trăm hoặc hơn thế. Trong đó, theo Luật Nhà ở quy định kinh phí bảo trì sẽ thu từ khách hàng và phần diện tích căn hộ chủ đầu tư giữ lại 2%. Toàn bộ số tiền đó, chủ đầu tư tiến hành thu hồi rồi chuyển cho Ban quản trị (BQT) chung cư quản lý. Như vậy, theo quy định thì tổng mức thu phí bảo trì chung cư là hàng chục tỷ đồng thậm chí là hàng trăm tùy vào quy mô của chung cư.
Thời gian gần đây, hầu hết các chung cư tại thành phố HCM thường xảy ra tranh chấp liên quan đến quản lý vận hành, sở hữu chung riêng, quỹ bảo trì tòa nhà, phí quản lý,…. Quy chung lại, bất đồng nhiều nhất vẫn liên quan đến quỹ bảo trì (QBT). Theo quy định thì QBT được thành lập từ 2% giá trị tổng các căn hộ được bán nên số tiền không hề nhỏ.
Chính vì số tiền lớn như vậy nên rất cần những người có trách nhiệm, hiểu biết để vận hành QBT chung cư cho hợp lý. Khi triển khai xây dựng và hoàn thành dự án, để bảo vệ uy tín, đơn vị chủ đầu tư nào cũng muốn mang đến nhiều giá trị, chất lượng dịch vụ tốt cho người mua. Và đây cũng là lý do mà chủ đầu tư không muốn bàn giao số QBT cho BQT. Theo quy định 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế sử dụng nhà chung cư thì sau khi thành lập, BQT có trách nhiệm vận hành, quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy chế tự quản.
Điều 20 quy định này nêu rõ, chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản gửi phí bảo trì cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại, với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho BQT khi BQT được bầu ra. Còn BQT phải mở một tài khoản riêng để quản lý số tiền chuyển giao đó. Nhưng BQT là một tổ chức tự quản gồm nhiều cá nhân, không có tư cách pháp nhân, nên không thể mở tài khoản theo quy định của một pháp nhân.
Chính điều này, BQT buộc phải xoay xở cách để nhận khoản tiền quỹ bảo trì bằng cách mở tài khoản cá nhân, với hình thức hai cá nhân là thành viên BQT (gồm trưởng ban và một thành viên do BQT đề cư) sẽ đồng chủ tài khoản. Việc đồng chủ tài khoản của các thành viên BQT là phù hợp với Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng. Nhưng đồng chủ tài khoản cá nhân để quản lý khối tài sản chung của tập thể thì không hề được nêu trong Quyết định 08/2008/QĐ-BXD. Mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và BQT cũng xảy ra từ đây.
Nhiều bất cập trong giải pháp
Thực tế việc vận hành và sử dụng QBT còn nhiều bất cập. Đơn cử như tại chung cư V-Star (Q.7), QBT chung cư do BQT và một số dân cư V-Star quản lý nhưng 4/5 thành viên BQT đã bán nhà chuyển đi nơi khác sinh sống. Hay tranh chấp về QBT ở chung cư Ehome 2 (Q.9) giữa BQT và chủ đầu tư là công ty Nam Long. UBND P.19, Q. Bình Thạnh cũng phải đứng ra chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư (HNNCC) lần 2 để bầu ra BQT mới cùng giải quyết những khó khăn trong việc minh bạch và quản lý QBT xảy ra tại chung cư Nguyễn Ngọc Phương. Mới đây, chủ đầu tư chung cư 4S ( công ty TNHH Thành Trường Lộc) tại Thủ Đức không đồng tình với việc tổ chức HNNCC lần 2 tại chung cư này với lý do BQT không phối hợp với chủ đầu tư để cùng tổ chức hội nghị.
Trước thực trạng đó, dự thảo Luật nhà ở 2014 lần thứ 4 về phương án quản lý kinh phí bảo trì tòa nhà chung cư có đưa ra 2 phương án.
Thứ nhất: khoản kinh phí 2% giá trị căn hộ được gửi vào tài khoản riêng của ngân hàng thương mại theo hình thức không kỳ hạn . Tài khoản này do BQT và DN quản lý vận hành nhà chung cư làm đồng chủ tài khoản để phục vụ công tác bảo trì theo quy định về quản lý nhà chung cư. Hàng năm đơn vị quản lý vận hành nhà ở phải gửi thông báo cho người sử dụng nhà chung cư biết về số kinh phí này.
Thứ hai: giao cơ quan quản lý nhà chưng cư ở cấp tỉnh lập một tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn, để tiện quản lý khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho từng nhà trên địa bàn đó. Khi phát sinh công việc bảo trì, BQT nhà chung cư cùng đơn vị quản lý vận hành lập dự toán kinh phí cụ thể, gửi cơ quan quản lý nhà chung cư để xem xét, kiểm tra và phê duyệt. Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề nghị ngân hàng nơi mở tài khoản giải ngân kinh phí để thực hiện công việc bảo trì theo dự toán được duyệt.
Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Duy Thành – Giảng viên đào tạo môn Quản trị rủi ro tòa nhà chung cư trường Doanh Chủ, chủ nhiệm câu lạc bộ quản lý tòa nhà cho biết: Tại khoản 2 điều 12 của quyết định 08/2008/QĐ-BXD có nêu rõ trách nhiệm và quyền hạn của BQT nhà chung cư. Tuy nhiên, về chế tài xử lý trách nhiệm của BQT nếu làm sai lại không được thể hiện ở đây.
Việc thành lập BQTdo Hội nghị dân cư của chung cư đó bầu ra nhưng vấn thiếu đi tính an toàn cao. Thực tế, những người đại diện đứng tên đồng tài khoản để quản lý phí bảo trì lại không có tài sản bảo đảm. Ðồng thời, giá trị căn hộ của người đó thường thấp hơn rất nhiều so với số tiền bảo trì của khu chung cư. Do đó, trường hợp cả hai thành viên BQT đứng tên đồng tài khoản bỏ trốn hoặc cấu kết với nhau rút toàn bộ số tiền đó để sử dụng vào việc riêng thì ai sẽ là người chịu trách nhiệm? Hoặc những thành viên quản lý tài khoản đi xuất cảnh nước ngoài thì làm cách nào thu hồi được?
Ngoài ra, BQT chung cư do Hội nghị chung cư bầu ra và theo quy định một năm tổ chức một lần. Từ điều này có thể thấy được nếu một thành viên đứng tên trong tài khoản của BQT chuyển đi nơi khác thì phải chờ đến phiên đại hội năm sau mới bầu ra người thay thế. Như vậy, trong khoảng thời gian đó, tính an toàn của tài khoản này sẽ tiếp tục bị giảm đi.
Theo khoản 2 điều 38 nghị định 121/2013/NĐ-CP vừa ban hành có hiệu lực từ ngày 30/11/2013 phạt tiền từ 30 – 40 triệu đồng đối với ban quản lý không có chứng chỉ hành nghề “quản lý vận hành nhà chung cư”. Thế nhưng, nghị định này không qui định bắt buộc các thành viên BQT phải học lớp “quản lý vận hành nhà chung cư”.
Ông Bùi Văn Hiếu, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở – Sở Xây dựng đã nêu ra những xung đột hiện nay. Có 5 nhóm đối tượng chính là cư dân – BQT – Chủ đầu tư – Công ty quản lý vận hành – chính quyền địa phương. Do vậy sắp tới, Sở Xây dựng sẽ nghiên cứu ban hành thêm “qui chế hoạt động của BQT” nhằm giải tỏa những vướng mắc hiện nay. Đồng thời nhanh chóng ban hành chính thức “Qui chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TPHCM”.
Giải pháp cho quỹ bảo trì vẫn còn là câu chuyện dài
Từ hiện trạng về quản lý QBT trong thời gian qua, Bộ xây dựng đã đề ra 2 phương án nêu trên. Đối với phương án thứ nhất thì rủi ro có thể xảy ra nếu BQT “bắt tay” cùng đơn vị quản lý để sử dụng trái phép QBT bằng cách cố tình khai báo khống những hư hỏng trong nhà chung cư để cùng hưởng lợi. Hoặc khi BQT muốn thay đổi đơn vị quản lý thì sẽ gặp khó khăn trong việc bàn giao. Đối với phương án 2 thì có phần chặt chẻ hơn, tuy nhiên nếu hư hỏng cần sửa chữa gấp như: thang máy, máy phát điện vào những ngày cuối tuần thì sẽ không có kinh phí để thực hiện ngay được. Lúc này rủi ro kẹt thang máy, cúp điện, cháy nổ, gián đoạn trong hoạt động của chung cư… có thể xảy ra thì lại không chủ động giải quyết được. Đồng thời, tâm lý cư dân không muốn “tiền của dân lại để nhà nước quản lý” và khi cần sử dụng phải thực hiện nhiều thủ tục theo qui định mới được giải ngân khoản chi phí sửa chữa. Mặc khác, gánh nặng quản lý QBT lại đổ dồn về Sở xây dựng, chỉ tính riêng tại thành phố, Sở phải quản lý cả ngàn tỷ đồng tiền QBT .
Theo ý kiến của ông Nguyễn Duy Thành “ để hạn chế rủi ro trong quản lý QBT, tốt nhất là đại diện BQT cùng đại diện chủ đầu tư đồng quản lý tài khoản để minh bạch khỏan chi phí này. Chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm hơn trong việc gia tăng chất lượng dịch vụ để bảo vệ uy tín dự án mình đã tạo ra. Trường hợp này chỉ hợp lý khi chủ đầu tư có diện tích sử dụng riêng tại chung cư. Nếu chủ đầu tư không còn diện tích sử dụng riêng thì nên áp dụng đồng chủ tài khoản với 1 Trưởng BQT và 2 thành viên BQT”
Thực tế thời gian qua đã xảy ra sự cố trong QBT chung cư, nên thời gian gần đây, hàng chục chủ đầu tư chung cư tại TP Hồ Chí Minh không bàn giao số tiền phí bảo trì cho BQT mà đã làm đơn đề nghị Sở xây dựng, đơn vị trực tiếp quản lý và thực hiện Quyết định 08 của Bộ xây dựng hướng dẫn. Xem ra câu chuyện ai sẽ quản lý quỹ bảo trì chung cư vẫn là câu hỏi lớn chưa có lời giải đáp thỏa đáng.
Mới đây nhất, tại công văn số 9278/VP-ĐTMT gửi Sở xây dựng thực hiện theo chỉ đạo của Chủ tịch UBND thành phố Lê Hoàng Quân, có nội dung: “Giao sở xây dựng khẩn trương xây dựng hoàn thiện Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố, trình Ủy ban nhân dân Thành phố trước tháng 12/2013”. Công văn số 10871/SXD-QLN&CS Sở xây dựng đã gửi công văn đến một số tổ chức như Hội luật gia TP.HCM; Hiệp hội Bất động sản TP.HCM; đại diện chủ đầu tư; đơn vị quản lý vận hành, công ty Cổ phần Sài Gòn Triển Vọng (SAVISTA) tham gia góp ý dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP. HCM . Hy vọng trong thời gian ngắn sắp tới, sau khi TPHCM ban hành “Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư” thì hoạt động quản lý nhà chung cư nói chung và quản lý qũy bảo trì nói riêng sẽ thuận lợi và hiệu quả hơn.
Kiều Hiếu
Theo Kinh Tế & Đầu Tư
