Nhiều người quá chú trọng tính pháp lý dự án mà lơ là các tiện ích cần có cho không gian sống, không nhờ luật sư tư vấn, chấp nhận giá bán ghi trong hợp đồng tại phòng công chứng thấp hơn giá thực tế đã mua để giảm thuế thu nhập…
Làm cách nào để nhận diện một dự án đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư uy tín, người mua nhà được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, khiếu kiện… là vấn đề được nhiều độc giả quan tâm nhất trong hơn 2 giờ diễn ra buổi Tư vấn trực tuyến mua nhà an toàn trên Báo điện tử VnExpress.
Từng thắc mắc về tính pháp lý của dự án được Luật sư Trương Thị Hòa giải đáp cặn kẽ. Trong khi đó, ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long và ông Nguyễn Xuân Gần – Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Đại Phúc tư vấn kỹ lưỡng bài toán tài chính, các lưu ý cho những ai có ý định mua nhà, làm thế nào để chọn không gian sống phù hợp cho gia đình.
Dưới đây là phần tư vấn của các chuyên gia, luật sư.
– Xin hỏi luật sư Trương Thị Hòa. Hiện nay trên thị trường so với Luật kinh doanh bất động sản thì những dự án muốn chuyển nhượng mua bán cần phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh, vậy thực tế ra sao? Người mua cần phải làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của chính mình. Ở đây tôi bỏ qua khả năng tự tìm hiểu của khách hàng mà chủ yếu nói về sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng, nếu có sự giúp đỡ ngay từ mới phát sinh hợp đồng mua bán đó có phải là hoàn thành tâm nguyện của các cụ để lại “mất bò mới lo làm chuồng”? (trịnh túc, 26 tuổi, 272 huỳnh văn bánh phường 11 quận phú nhuận)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào bạn,
Bảo lãnh ngân hàng chỉ một điều kiện, còn hai điều kiện khác là sự hỗ trợ của cơ quan Nhà nước trong việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà đối với nhà hình thành trong tương lai. Đó là điều kiện:
– Phải có văn bản nghiệm thu đã xây dựng xong phần móng.
– Phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh xác nhận về việc đã đủ điều kiện để bán.
Vì vậy, khi mua nhà, trước khi ký hợp đồng, người mua nhà phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình giấy bảo lãnh của ngân hàng và hai văn bản trên.
– Cháu đang tìm căn hộ chung cư, cháu hy vọng chuyên gia địa ốc cùng luật sư tư vấn cho cháu cùng các độc giả quan tâm các lưu ý khi mua nhà cũng như chung cư ạ. Cháu xin cảm ơn! (Lê Thị Cúc, 29 tuổi)
– Ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long:
Chào bạn.
Câu hỏi của bạn là thắc mắc của rất nhiều người khi mới mua căn nhà đầu tiên. Bạn nên quan tâm những vấn đề sau:
– Thứ nhất, dự án có phù hợp với năng lực tài chính, có đáp ứng nguyện vọng của bạn và gia đình, có thuận tiện để đi đến chỗ làm việc và pháp lý ra sao.
– Vấn đề thứ hai là uy tín của chủ đầu tư. Điều này để đảm bảo sản phẩm đúng cam kết về chất lượng và thời gian bàn giao.
– Lưu ý thứ ba là hỗ trợ của ngân hàng, để bạn có thể thuận lợi sở hữu được căn hộ trên.
Đồng thời, bạn nên quan tâm đến hạ tầng kết nối, các dịch vụ trong khu vực như trường học, bệnh viện, siêu thị. Dịch vụ nội tại của chung cư, bao gồm phòng gym, hồ bơi, cửa hàng tiện ích, trường mầm non… cũng cần được lưu tâm.
– Cháu chào cô Hòa.
Cháu xin phép được đặt câu hỏi như sau:
Cháu đang làm tại công ty xây dựng A, công ty hiện đang có hỗ trợ cho nhân viên trả góp mua nhà không thông qua ngân hàng, mà trả trực tiếp cho công ty, hiện dự án mới được khởi công, nhưng công ty đã thu tiền cọc và tiền góp hàng tháng ngay từ bây giờ. Cháu đang băn khoăn, làm thế nào để tin chắc rằng công ty A không dùng dự án đó để thế chấp ngân hàng, đồng thời vừa thu tiền của người mua, và trường hợp công ty A làm như vậy có vi phạm pháp luật không ạ? (Nguyễn Minh Vũ, 26 tuổi)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào bạn,
Câu hỏi này chưa rõ ràng và chưa đầy đủ về tính pháp lý đối với công trình xây dựng của công ty xây dựng A. Nếu đây là công trình xây dựng mà công ty A chỉ nhằm duy nhất mục đích là để phân phối cho các công nhân của công ty A. Như vậy không phải thuộc dự án bất động sản như các trường hợp khác. Trong trường hợp này, công ty A (người sử dụng lao động) và công đoàn của công ty A phải ký kết bản thỏa thuận rất cụ thể để bảo vệ quyền lợi của người lao động đối với việc được phân phối căn nhà do công ty A xây dựng, rồi bán cho công nhân của công ty A. Công đoàn của công ty A chính là đơn vị giám sát việc thu tiền của công ty A đối với các công nhân mua nhà và giám sát việc chi các khoản tiền đã thu theo đúng mục đích của công trình, nhằm bán cho công nhân của công ty A.
Việc giám sát của công đoàn nhằm để công ty A không thể thế chấp công trình xây dựng cho bất cứ công ty trình nào.
Việc công ty A thu tiền của công nhân khi dự án mới được khởi công cần phải được quy định cụ thể trong hợp đồng giữa công ty A và công nhân.
Việc thu tiền này nhằm mục đích để công nhân có đủ tiền thanh toán khi dự án hoàn thành.
– Tôi có nhu cầu mua đất ở quận 9, TP HCM với diện tích khoảng 50 m2, nhưng tôi băn khoăn có một số thông tin đề cập nếu đất phân lô để bán dưới 100m2 sẽ không ra sổ được.
Xin vui lòng tư vấn giúp thông tin như vậy đúng không? (Cao Thắng, 30 tuổi, 16 Phùng Hưng, Pleiku,Gialai)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào bạn,
Câu hỏi này có rất nhiều người quan tâm. Vì vậy, trước nhất, chúng tôi xin nói cụ thể văn bản quy định về vấn đề này. Đó là quyết định số 33/2014QĐ-UBND ngày 15/10/2014 của UBND TP HCM quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa.
Câu hỏi của bạn liên quan đến khu vực 2 của quyết định trên, gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa. Đối với trường hợp đất ở chưa có nhà, diện tích tối thiểu là 80 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5 m. Trường hợp đất đã có nhà, diện tích tối thiểu của đất là 50 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4 m.
– Pháp lý đúng để mua căn hộ trả tiền theo đúng tiến độ đến giao nhận nhà và ra sổ hồng như thế nào. Mong các chuyên gia tư vấn giúp để người mua được an tâm hơn. (Nguyễn thị Lệ Thanh, 51 tuổi, 13 Trần Thái Tông Quận tân bình)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào Thanh,
Trong trường hợp căn hộ hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện để bán (có giấy bảo lãnh của ngân hàng, có văn bản nghiệm thu phần móng, có văn bản của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện để bán), việc thanh toán tiền lần đầu không quá 30%. Khi chủ đầu tư chưa bàn giao nhà thì không thanh toán quá 70%, và việc thanh toán phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Đối với chủ đầu tư là đơn vị có vốn đầu tư nước ngoài thì việc thanh toán không quá 30%. Khi đã bàn giao nhà, thanh toán tối đa 95%, người mua nhà thanh toán 5% còn lại khi nhận được giấy chủ quyền nhà do cơ quan thẩm quyền cấp.
– Tôi thấy, hiện nay các chủ đầu tư tung ra rất nhiều chiêu hút khách, chẳng hạn làm nhà mẫu hoành tráng, ngoài việc cho khách xem hình ảnh căn hộ còn xây dựng cảnh quan bên ngoài để khách phần nào cảm nhận được cảnh quan toàn khu sau khi hình thành. Song đây cũng chính là phần sau này khách hàng thường so đo, xét nét nhất vì đôi khi thực tế và hình mẫu có độ chênh. Chính vì nhìn thấy nhà mẫu đẹp, ưng ý nên mới mua. Vậy, nếu ngôi nhà tôi thực nhận sau này không giống như nhà mẫu, tôi phải làm sao để đảm bảo quyền lợi cho mình? (Phan Hồng, 34 tuổi, TP HCM)
– Ông Nguyễn Xuân Quang:
Chào bạn.
Để tránh trường hợp là nhà mẫu khác với nhà bàn giao, trước hết bạn nên xem kỹ bản mô tả các vật liệu, M&E trong hợp đồng giữa hai bên. Đây là những thông tin cơ bản để nghiệm thu nhà khi bàn giao.
Các chủ đầu tư chuyên nghiệp, ngoài giới thiệu nhà mẫu cho đẹp, còn làm nhà mẫu đúng thực tế khi bàn giao. Bạn có thể sử dụng nhà mẫu thực tế này để đối chiếu với căn nhà khi nhận bàn giao của bạn.
Trường hợp nhà giao không đúng với hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng, nếu không không đáp ứng được thì bạn có thể mời luật sư tư vấn để khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.
– Cũng chính vì căn nhà mẫu đẹp mà vợ chồng tôi đã quyết định mua một căn hộ ở dự án quận Bình Tân, tới khi xem nhà thật chúng tôi sốc và thất vọng hoàn toàn. Không riêng vợ chồng tôi mà hầu hết cư dân đều tá hỏa khi xem nhà thật, thất vọng hoàn toàn với chủ đầu tư.
Một ví dụ nhỏ, chủ đầu tư đưa ra căn hộ mẫu cửa ban công rộng lớn, đến khi nhà thật cửa ban công còn được 1/2 so với nhà mẫu… Các nhân viên của chủ đầu tư khi được hỏi những chi tiết bao gồm trong hợp đồng giữa nhà mẫu và nhà thật có giống nhau không họ đều trả lời là có, đến khi có nhà thật thì khách hàng thực sự tá hỏa. Các danh mục vật liệu trang trí nội thất trong hợp đồng chủ đầu tư thường thêm chú thích “tương đương” với thương hiệu A, C, B… của Italy, Mỹ gì đó, nhưng thực chất họ dùng hàng của những hãng kém chất lượng. Đứng trước tình trạng này, các chuyên gia tư vấn giúp chúng tôi – người có thu nhập hạn chế rất muốn mua được nhà có được giải pháp hợp lý. (Hoàng Lan, 37 tuổi, TP HCM)
– Ông Nguyễn Xuân Gần – Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Đại Phúc:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tham gia chương trình với chúng tôi!
Về vấn đề bạn hỏi, tôi xin hướng dẫn cách kiểm tra giữa nhà mẫu và căn nhà thực bạn mua. Bạn cần làm việc rõ với nhân viên tư vấn về hợp đồng mua bán nhà, đặc biệt là phụ lục hợp đồng mô tả căn nhà hoàn thiện bằng các vật liệu gì, xuất xứ như thế nào, chế độ bảo hành… Ngoài ra cần tham khảo bản vẽ kỹ thuật của căn nhà về kích thước các ô cửa hay không gian bài trí các phòng ốc.
Thông thường trong một dự án sẽ có nhiều mẫu nhà, được đánh số mã thiết kế khác nhau. Vì vậy bạn cần xác định kỹ mã số của mẫu nhà mình chọn, so sánh kỹ với nhà mẫu có trùng khớp hay không, đọc kỹ trên hợp đồng thể hiện mã số căn hộ nào. Hợp đồng là cam kết quan trọng của chủ đầu tư với khách hàng, bạn cần xem kỹ.
– Em đang mua một căn nhà có sổ riêng ở thị xã Dĩ An, có giấy phép xây dựng và hoàn thiện xong thì ra làm hợp đồng công chứng giao tiền. Cho em hỏi những lưu ý gì để bảo vệ khi sử dụng nhà. Em sợ khi sử dụng nhà bị lún nứt, thấm nước thì cần làm gì khi ký hợp đồng có ràng buộc nghĩa vụ hư hỏng sau 24 tháng. (Phạm ngọc ẩn, 31 tuổi, dĩ an bình dương)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào Ẩn,
Theo quy định của luật nhà ở, thời gian bảo hành công trình xây dựng đối với chung cư ít nhất là 60 tháng, đối với nhà riêng lẻ, thời gian bảo hành ít nhất là 24 tháng. Vì vậy, khi mua nhà, Ẩn cần xem hợp đồng thi công thời gian bảo hành là bao lâu. Nếu thời gian bảo hành chỉ có 24 tháng, thì sau thời gian này không còn nằm trong thời gian bảo hành, do đó người mua nhà phải sửa chữa những hư hỏng của căn nhà.
Thực tế, khi ký kết hợp đồng xây dựng, nhiều người không chú ý đến thời gian nbảo hành, vì vậy cần đàm phán thời gian bảo hành càng lâu càng tốt.
Thời gian bảo hành cũng là một yếu tố cạnh tranh trong hợp đồng thi công xây dựng bên cạnh các yếu tố về giá, thời gian thi công. Nhưng cũng cần chú ý đến phương thức thực hiện việc bảo hành và số tiền cần giữ lại để làm điều kiện yêu cầu bảo hành (thường là 5% hoặc 10% tổng giá xây dựng).
– Tôi đang tìm hiểu một miếng đất nằm khu dự án đã được phê duyệt quy hoạch hạ tầng đã tương đối hoàn chỉnh, do lúc trước nghe nói dự án này là khu biệt thự đã được phê duyệt. Nhưng hiện nay điều chỉnh quy hoạch lại một phần nhà phố thì lô đất tôi muốn mua là nhà phố, và chưa có quyết định điều chỉnh. Mặc dù đã lấy ý kiến người dân và làm tờ trình lên UBND quận. Vì vậy nếu hiện nay chưa có quyết định đều chỉnh thì tôi mua có gặp rủi ro gì không? Xin ban tư vấn giúp tôi. (nguyễn thành giới, 33 tuổi, 84b tô kí-phường đông hưng thuận-quận 12)
– Ông Nguyễn Xuân Gần:
Do phần câu hỏi bạn không nêu rõ hiện trạng hạ tầng kỹ thuật đã được triển khai theo quy hoạch trước đây hay chưa. Do vậy nếu hạ tầng chưa được triển khai, bạn không nên giao dịch vì rủi ro rất cao. Nếu bạn muốn mua nền nhà phố cần chờ quyết định phê duyệt điều chỉnh 1/500.
– Xin gửi tới ông Nguyễn Xuân Quang.
Hiện trên thị trường tôi thấy khá nhiều dự án bất động sản quảng cáo là cao cấp nhưng giá bán chỉ trên dưới 20 triệu đồng một m2. Vì sao các chủ đầu tư lại có thể làm được một dự án cao cấp với mức giá tương đương hạng trung như vậy? Làm thế nào để đảm bảo cho khách hàng rằng chúng tôi đang được ở một dự án đúng là cao cấp hay không? (Hiếu Nguyễn, 34 tuổi, Hà Nội)
– Ông Nguyễn Xuân Quang:
Chào bạn.
Khác với Việt Nam, ở các nước thì các chuẩn chung cư cao cấp được đánh giá bởi các tổ chức tư vấn độc lập và uy tín. Tại Việt Nam, theo tôi các chung cư cao cấp được đánh giá dựa vào yếu tố: khu vực của dự án (thuận tiện về giao thông, gần các trung tâm thương mại, dịch vụ, có những tiện ích khu vực cao cấp…). Đồng thời bên trong dự án phải có dịch vụ cao cấp (phòng gym, hồ bơi, BBQ, spa…).
Thứ hai là công trình được thiết kế, thi công với tiêu chuẩn cao, chẳng hạn như chỗ đậu xe hơi trên căn hộ, các dịch vụ trong dự án, an ninh, cảnh quan…. Thứ ba là vật liệu xây dựng, nội thất, M&E phải thuộc loại cao cấp. Do đó, với giá bán chung cư thấp thì chủ đầu tư không thể thực hiện được những tiêu chuẩn nêu trên.
– Tôi có ý định mua 1 căn hộ chung cư ở quận Cầu Giấy. Tôi cần lưu ý gì về giấy tờ pháp lý của căn hộ trong trường hợp mua lại (không mua trực tiếp từ chủ đầu tư)? Trường hợp căn hộ đã có sổ đỏ rồi thì cần lưu ý gì nữa? (Minh Hà, 34 tuổi)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào bạn,
Trong trường hợp mua lại (không mua trực tiếp từ chủ đầu tư) là trường hợp nhà chưa được cấp sổ đỏ. Đó là việc nhận chuyển nhượng hợp đồng của người đã mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Trường hợp này cần yêu cầu người đã mua trực tiếp từ chủ đầu tư cung cấp bản chính hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư, bản chính các tài liệu đã thanh toán tiền. Đồng thời yêu cầu cung cấp đầy đủ các tài liệu (bản sao y do chủ đầu tư đã cung cấp cho người mua nhà). Bạn cần hỏi kỹ người mua nhà là độc thân hay đang có vợ, có chồng vì nếu đã có gia đình việc chuyển nhượng phải được cả hai vợ chồng đồng ý.
Thông thường hợp đồng của chủ đầu tư chỉ ghi tên một người đến khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ mới yêu cầu cung cấp giấy chứng nhận độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn. Vì vậy nhiều người không để ý vấn đề pháp lý quan trọng này.
Việc chuyển nhượng như nêu trên phải được ký kết hợp đồng tại phòng công chứng hay văn phòng công chứng và phải thông báo cho chủ đầu tư để được chủ đầu tư chấp thuận. Mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ thuế với cơ quan Nhà nước.
Trong trường hợp nhà đã được cấp sổ đỏ, việc chuyển nhượng thực hiện theo thủ tục thông thường, bao gồm: ký kết hợp đồng tại phòng công chứng (văn phòng công chứng), hoàn thành thủ tục thuế và đăng bộ tại UBND cấp huyện (văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện…).
Trong cả hai trường hợp nêu trên, việc thanh toán tiền phải được nêu cụ thể trong hợp đồng, phải lập biên nhận về việc giao nhận tiền. Đồng thời việc giao nhận nhà là kết thúc việc mua bán. Việc giao nhận nhà rất quan trọng nên phải lập biên bản giao nhận nhà.
– Tôi được khuyên là nếu có ý định mua nhà chung cư phải thật cẩn thận. Có nhà rồi, xem ưng ý thì mua, không nên đặt cọc khi mới có cái móng. Tức mua chung cư đã xây hoàn thiện và có sổ đỏ, đừng mua nhà trên giấy. Nhưng nếu mua như vậy giá sẽ tăng 2-3 triệu đồng mỗi m2, số tiền bỏ ra sẽ không nhỏ. Tài chính của tôi có hạn, tiết kiệm được đồng nào hay đồng ấy. Tôi rất mong chuyên gia sẽ tư vấn cho tôi giải pháp hợp lý cho những người thu nhập trung bình thấp như chúng tôi? (Ngọc Đăng, 40 tuổi, An Giang)
– Ông Nguyễn Xuân Quang:
Chào bạn.
Việc bạn lựa chọn sản phẩm đã hoàn tất là một lựa chọn ít rủi ro nhất nhưng đổi lại giá thành sản phẩm sẽ cao, có thể vượt tầm với. Do đó, đối với các cá nhân, gia đình có tài chính vừa phải, việc lựa chọn sản phẩm có thể cân nhắc các tiêu chí theo thứ tự ưu tiên như sau:
– Chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, lựa chọn chủ đầu tư uy tín sẽ giảm thiểu tối đa rủi ro về pháp lý dự án, chất lượng sản phẩm, thời gian bàn giao nhà, hoàn tất chủ quyền, …
– Sản phẩm của chủ đầu tư đa dạng, có loại sản phẩm phù hợp với nhu cầu tài chính của gia đình; mua sản phẩm ngay từ khi mở bán đầu tiên để có mức giá tốt nhất; có nhiều tiện ích công cộng trong dự án; có công ty dịch vụ chuyên nghiệp để vận hành những tiện ích của chung cư; các chính sách hỗ trợ tài chính (lịch thanh toán dài hạn, lãi suất ưu đãi khi vay ngân hàng, …). Và cuối cùng là thời gian bàn giao sản phẩm phù hợp với nhu cầu chuyển về sinh sống.
Trên đây là một số tiêu chí tham khảo để bạn có thể lựa chọn cho gia đình mình một nơi an cư an toàn.
– Tôi đã mua một căn nhà loại 56,5m2, gần bến xe Mỹ Đình. Giá lúc mua tháng 7 năm ngoái là 29,2 triệu đồng một m2. Tôi mua định đầu tư, có lãi thì bán. Nhưng vì tiền của tôi chỉ có 60%, còn lại đi vay ngân hàng. Hiện tôi định bán thì chưa được giá.
Bây giờ người ta giao dịch cũng chỉ bằng giá lúc tôi mua. Vậy xin hỏi với năng lực tài chính của tôi có nên giữ lại, thiếu 40% thì làm thủ tục vay ngân hàng để nhận nhà và cho thuê hay tôi bán ở thời điểm này là hợp lý? (Kieu Thanh Thủy, 34 tuổi, 12a05, ct2, ngo thi nham, ha dong)
– Ông Nguyễn Xuân Gần:
Tôi chưa có thông tin giá cho thuê căn nhà của bạn. Việc bạn cho thuê trong khi còn vay ngân hàng thì giá thuê chỉ hiệu quả khi tiền cho thuê đủ trả lãi và gốc hoặc trả được lãi.
Về đầu tư bất động sản để kiếm lợi nhuận tôi xin có vài ý sau để lần sau bạn làm cơ sở:
– Bạn phải dự báo được vị trí bất động sản muốn đầu tư có xu hướng sẽ tăng giá khi hạ tầng kỹ thuật ngày càng hoàn chỉnh hoặc có những chuyển biến giao thông khu vực theo chiều hướng tốt hơn. Hoặc khi hạ tầng xã hội như y tế, giáo dục, mua sắm, vui chơi giải trí ngày càng hoàn thiện và tiện ích sống càng ngày được nâng cao, cải thiện. Hay bạn dự tính được bất động sản của mình có thể cho thuê, hoặc tự kinh doanh tại nhà, đem lại thu nhập ngày càng cao.
– Bất động sản bạn đầu tư có thể giá cao nhưng thanh khoản khu vực đó tốt thì cũng là một yếu tố quan trọng để quyết định đầu tư. Cũng như đầu tư tài chính, đầu tư bất động sản đôi lúc cũng phải quyết định rút vốn chuyển hướng sang đầu tư bất động sản nơi khác tốt hơn.
Đôi ý để bạn tham khảo, chúc bạn có những quyết định đúng và đem lại lợi ích tốt.
– Tôi có 2 câu hỏi sau ạ:
1. Khi nhận được tờ rơi quảng cáo về căn hộ hoặc bán đất, làm sao để tôi biết được đó không phải lừa đảo? Tôi sẽ cần phải xác nhận những vấn đề nào trước khi tiến hành mua bán nhà đất?
2. Đối với nhà chỉ có giấy tờ tay (không có bất cứ giấy tờ pháp lý nào khác), làm sao để xác nhận chủ quyền, biết được nhà đó có nằm trong khu quy hoạch hay không, và nếu mua thì liệu pháp luật có công nhận chủ quyền của người mua?
Xin cám ơn! (Trần Lê Phương Thùy, 26 tuổi)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào bạn,
Cảm ơn câu hỏi rất hay và cũng rất thực tế của bạn. Câu hỏi này cũng rất khó trả lời vì nội dung của câu hỏi rất rộng.
Sau khi nhận được tờ quảng cáo, cần tìm hiểu chủ đầu tư là đơn vị nào. Nếu là đơn vị uy tín, tên tuổi trong thị trường bất động sản thì có cơ sở để yên tâm. Nhưng, bạn cần tìm hiểu kỹ các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, đơn vị thiết kế, thi công… Bạn có thể đến xem trực tiếp nhà mẫu để biết cụ thể về căn nhà muốn mua.
Trường hợp chủ đầu tư là đơn vị ít được biết đến trong thị trường bất động sản thì bạn cần hỏi rõ về chủ đầu tư bằng cách trực tiếp gặp người phụ trách tại địa chỉ được giới thiệu trong tờ rơi.
Trường hợp là nhà riêng lẻ, việc tìm hiều sẽ rất khó, nên bạn cần phải trực tiếp gặp bên bán nhà (nếu gặp người được ủy quyền bán nhà thì đôi khi có thể gặp rủi ro vì việc ủy quyền đã bị hủy bỏ). Bạn yêu cầu người bán xuất trình bản chính, giấy chủ quyền nhà, cho biết cụ thể về căn nhà định bán có bị quy hoạch, có lấn chiếm lộ giới, có hứa bán cho ai hay chưa.
Bạn nên đến UBND cấp huyện để xem bản đồ quy hoạch. Cũng có thể yêu cầu bên bán nhà cung cấp giấy xác nhận của UBND cấp huyện (phòng Tài nguyên môi trường) về việc nhà không thuộc diện quy hoạch.
Trường hợp nhà chỉ có giấy tờ tay (không có bất cứ giấy tờ pháp lý nào khác), theo quy định của luật nhà ở, trường hợp này căn nhà không đủ điều kiện để mua bán hợp pháp theo đúng quy định của pháp luật. Vì vậy mua nhà trong trường hợp này gặp rất nhiều rủi ro. Giá bán trong trường hợp này thường rất mềm nên cũng có nhiều người mua nhà bằng giấy tay, đến khi phát sinh tranh chấp thì yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Quan trọng nhất là trong mọi trường hợp, việc mua bán phải thể hiện bằng giấy tờ cụ thể, nêu chính xác giá mua bán, việc giao nhận tiền phải có biên nhận. Bạn không nên tránh né thuế bằng cách ghi giá mua thấp trong hợp đồng ký kết tại phòng công chứng.
– Thông thường khi làm hợp đồng chuyện nhượng, giá trên hợp đồng thấp hơn thực tế rất nhiều, nhằm giảm thuế thu nhập cá nhân cho người bán. Vậy nếu có tranh cấp xảy ra thì thiệt thòi cho người mua. Vậy có cách nào hạn chế thiệt thòi cho cho người mua trong trường hợp này. (Nguyen Thi Bong, 40 tuổi, Quan 12)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào bạn,
Theo tôi bạn không nên chấp nhận giá bán ghi trong hợp đồng tại phòng công chứng thấp hơn giá thực tế đã mua nhà. Bạn nên đàm phán với chủ nhà để chia sẻ thuế thu nhập cá nhân với chủ nhà nhằm ghi đầy đủ giá bán.
– Xin luật sư Trương Thị Hòa cho biết, hiện nay tôi có ý định mua lại căn hộ dưới 30m2 thuộc chung cư cũ xây cách đây 5 năm. Hiện tại không có sổ đỏ. Vậy theo luật sư, những căn hộ dưới 30m2 sau này có được cấp sổ hồng, sổ đỏ không ạ? (Trần Văn Duy, 30 tuổi, Cổ Nhuế 2 – Bắc Từ Liêm – Hà Nội)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào Duy,
Đối với trường hợp diện tích nhà ở dưới 30 m2 đã có trước khi có quy định về diện tích tối thiểu đối với nhà đất theo luật đất đai và luật nhà ở thì đó là trường hợp thực tế Nhà nước sẽ xem xét cụ thể khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, bạn cần phải có bằng chứng về thời điểm xây dựng.
– Khi nào thì chủ đầu tư được bán một dự án căn hộ? Để biết một dự án có bị đem cầm cố ngân hàng hay không thì cần phải yêu cầu chủ đầu tư cho xem những giấy tờ pháp lý gì? Xin cảm ơn! (Nguyễn Hoàng Vũ, 30 tuổi, 45 Hoàng Việt, P4, Tân Bình)
– Ông Nguyễn Xuân Quang:
Điều kiện để mở bán dự án căn hộ, trước hết phải có giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng phần móng của toà nhà chung cư. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng.
Song song đó, chủ đầu tư còn phải có văn bản gởi Sở Xây dựng kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được bán (trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán; nếu hồ sơ chưa đủ điều kiện theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản nêu rõ lý do).
Trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì phải thực hiện giải chấp hoặc có biên bản thống nhất của bên mua và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp thì mới được bán nhà ở đó. Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gởi Sở xây dựng.
– Kính gửi luật sư Trương Thị Hòa
Tôi đang giao dịch và thỏa thuận mua căn nhà nhưng căn nhà đó chủ nhà đang thế chấp ở ngân hàng 50% giá trị căn nhà so với định giá hiện nay, giờ họ muốn bán để đáo hạn khoản nợ và khi bán họ vẫn có khoảng thời gian ở lại căn nhà trên khoảng 3-4 tháng để tìm căn nhà khác trước khi bàn giao cho tôi. Vậy cho hỏi có nên giao dịch mua nhà này không và vướng mắc pháp lý như nào mong luật sư giải đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn (Nguyen Thi Thuong, 36 tuổi, 48 Tăng Nhơn Phú, Quận 9)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào bạn,
Tôi xin cảm ơn câu hỏi đã thể hiện sự tin tưởng của bạn đối với tôi.
Theo tôi, mua nhà trong trường hợp này có thể có nhiều rủi ro như ngoài việc thiếu nợ ngân hàng, người bán nhà còn thiếu nợ bên ngoài, nên sau khi giải chấp xong, việc mua bán chưa hoàn thành thì phát sinh sự việc mua bán nhà bị ngăn cản bởi các chủ nợ khác. Tuy nhiên, nếu tìm hiểu kỹ, biết rõ bên bán nhà chỉ có nợ ngân hàng thì có thể thực hiện việc mua bán với điều kiện hợp đồng đặt cọc phải nêu rõ căn nhà đang thế chấp tại ngân hàng, người bán nhà sử dụng tiền mua nhà để giải chấp ngân hàng, ngay sau khi giải chấp xong thì ký kết hợp đồng mua bán tại phòng công chứng. Thủ tục tiến hành càng nhanh càng tốt.
Việc cho ở lại một thời gian sau khi đã mua nhà cũng có thể phát sinh sự việc người bán nhà không chịu giao nhà và do đó người mua nhà phải khởi kiện tại tòa án để yêu cầu tòa án xét xử buộc người bán phải thực hiện nghĩa vụ giao nhà. Theo tôi nên thuyết phục người bán giao nhà ngay, có thể tạm thuê một căn nhà để ở trong thời gian ngắn này. Thực tế, có nhiều trường hợp người bán nhà thật sự chỉ cần ở lại một thời gian ngắn và họ có quyết tâm giao nhà. Vì vậy còn tùy sự trao đổi ý kiến tìm hiểu giữa hai bên.
Vướng mắc pháp lý lớn nhất trong trường hợp này là nhà thuế chấp không được bán. Vì vậy hợp đồng giao dịch giữa hai bên phải là hợp đồng giao dịch có điều kiện: đó là điều kiện “giải chấp xong thì thực hiện việc mua bán nhà tại phòng công chứng”. Nếu không ghi rõ như vậy thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
– Xin hỏi anh Xuân Gần, gần đây tôi thấy rộ lên loại hình bất động sản nhà phố thương mại Shophouse có giá cao. Tuy nhiên, đa số đang ở dạng dự án và đang xây dựng. Theo anh, chúng tôi có nên đầu tư hay không và đầu tư như thế nào cho an toàn, hiệu quả? (Duy Lượng, 40 tuổi, 01 Điện Biên Phủ, Quận Bình Thạnh)
– Ông Nguyễn Xuân Gần:
Shophouse là loại bất động sản khá đặc thù do có số lượng ít và tọa lạc tại các vị trí đắc địa trong một dự án hoặc tuyến phố. Những Shophouse đang chào bán trên thị trường có giá trị rất cao, tuy nhiên thanh khoản rất tốt vì đây là loại bất động sản được ưa chuộng, nhu cầu cao.
Chính vì những đặc tính trên mà các chủ đầu tư rất kỹ lưỡng trong việc thiết kế, xây dựng, định hình những giá trị thương mại tuyến Shophouse khi hình thành. Ngay cả tính pháp lý (vĩnh viễn hay có thời hạn) của bất động sản cũng là yếu tố quyết định giá cả.
Theo thông tin của bạn, các chủ đầu tư đang triển khai xây dựng, đồng nghĩa hạ tầng kỹ thuật đã định hình. Ngoài điểm quan trọng nhất của bất động sản là “vị trí, vị trí và vị trí” thì có vài điểm bạn lưu ý như sau:
– Số lượng Shophouse trong tổng thể vì đây là yếu tố tăng giá khi nhu cầu ngày càng cao.
– Hạ tầng kỹ thuật đã hoàn chỉnh chưa, khi nào hoàn thành?
– Tiến độ xây dựng Shophouse, khi nào hoàn thành, bàn giao?
– Cam kết của chủ đầu tư trên hợp đồng: khi nào bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất?
– Hiện trạng dân cư khu vực như thế nào, trong tương lai ra sao, kết nối giao thông có những ưu điểm gì phục vụ cho hoạt động kinh doanh của bạn tại vị trí Shophouse mình chọn lựa?
– Còn rất nhiều yếu tố khác mà bạn phải quyết định. Cách hay nhất là phải tham quan nhiều nơi, đánh giá nhiều điều về ngành nghề sẽ kinh doanh tại khu vực có Shophouse tọa tạc.
Với một shophouse trị giá cao, bạn nên làm việc kỹ lưỡng với nhân viên tư vấn để đạt được hiệu quả đầu tư tốt nhất.
– Xin luật sư Trương Thị Hòa tư vấn giúp tôi về quyền sở hữu nhà ở khi mua căn hộ, hiện nay có nhiều dự án căn hộ do chủ đầu tư nước ngoài thực hiện, vậy xin hỏi thời hạn sở hữu của căn hộ thuộc dự án đó được ghi trong sổ hồng sẽ là bao nhiêu năm thưa luật sư? Nếu trường hợp thời hạn sở hữu không phải là lâu dài và ổn định, vậy sau khi hết hạn, chủ sở hữu có được hỗ trợ tái định cư không? Dự án do chủ đầu tư Việt Nam đầu tư thì thời hạn sở hữu được tính như thế nào? Vì sao lại có những căn hộ có thời hạn sở hữu, trong khi có một số office-tel lại được sở hữu ổn định lâu dài (mà tôi lại đọc tin bảo office-tel thì chỉ được sở hữu 50 năm). Xin luật sư tư vấn giúp tôi hiểu rõ hơn về thời hạn sở hữu nhà hiện nay. Xin cảm ơn luật sư. (Phù Dung, 36 tuổi, J43 Bến Vân Đồn, Q4)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào Dung,
Câu hỏi này rất hay vì theo luật nhà ở hiện nay thì nhà ở có loại sở hữu lâu dài, có loại sở hữu có thời hạn tùy theo dự án đầu tư. Vì vậy khi mua nhà cần xem kỹ hợp đồng về thời hạn sở hữu của căn nhà định mua. Nếu trong hợp đồng, chủ đầu tư ghi rõ thời gian sở hữu lâu dài hoặc không ghi thời hạn sở hữu thì đó là trường hợp sở hữu lâu dài. Nếu căn nhà sở hữu có thời hạn thì trong hợp đồng phải ghi rõ thời hạn sở hữu của căn nhà, thí dụ như office-tel thì chủ đầu tư quy định thời hạn sở hữu khi ký kết hợp đồng mua bán là 50 năm. Tất nhiên giá mua bán sẽ tùy thuộc vào vấn đề thời hạn sở hữu của căn nhà.
– Gửi ông Nguyễn Xuân Quang
Xin ông cho biết mức độ đầu cơ trên thị trường bất động sản hiện nay ra sao? Khả năng sinh lời có hay không? Liệu nhà đầu tư có nên lựa chọn kênh bất động sản đề đầu tư trong giai đoạn hiện nay không?
Ông bình luận gì về hiện tượng các chủ đầu tư mang thế chấp ngân hàng đối với những căn hộ đã bán cho người dân? Người mua căn hộ cần chú ý những gì để tránh được các rủi ro này? Đối với Nam Long thì công ty có cam kết gì để giúp người mua nhà cảm thấy an tâm hơn? (Phương Sanh Tín, 30 tuổi, Bình Dương)
– Ông Nguyễn Xuân Quang:
Chào bạn.
Theo tôi, năm 2013-2014 chưa có đầu cơ trên thị trường bất động sản nhưng qua năm 2015- 2016, đã xuất hiện việc nhiều nhà đầu tư chọn kênh bất động sản để đầu cơ. Tôi cho rằng, khả năng sinh lời trong ngắn hạn không dễ nhưng dài hạn thì có cơ hội (các dự án trong các khu đô thi mới và trong vùng phát triển hạ tầng). Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần tính đến tính thanh khoản, đầu ra (do có quá nhiều dự án cao cấp cạnh tranh), cũng như sự biến động về lãi suất…
Về hiện tượng các chủ đầu tư mang những căn hộ đã bán đem thế chấp ngân hàng, tôi cho rằng để tránh trường hợp này, người mua cần kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin liên quan.
Trường hợp, chủ đầu tư không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở để bán thì phải có cam kết trong văn bản gửi Sở Xây dựng khi chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán. Còn nếu chủ đầu tư có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở để bán thì phải cung cấp các giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc có biên bản thống nhất của bên mua và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được bán nhà ở đó.
Với Nam Long thì các dự án mở bán gần đây đều có sự bảo lãnh của ngân hàng. Theo đó, quyền lợi của khách hàng sẽ được bảo vệ.
– Năm 2014, cháu có ký hợp hồng đặt mua chung cư Sky View với giá 23,9 triệu đồng một m2, đã đặt cọc 15% (nộp khoảng 269 triệu đồng). Theo cam kết, đến quý 4/2015 hoàn thành, nhưng đến nay dự án không thi công, mới chỉ làm xong 3 tầng hầm. Giờ muốn đòi tiền đặt cọc lại thì làm thế nào? (ngô văn dũng, 43 tuổi, Thi xã phổ yên)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào bạn,
Trường hợp này bạn nên làm văn bản gửi cho chủ đầu tư nêu rõ yêu cầu đòi lại tiền đặt cọc và những quyền lợi có liên quan (như tiền lãi kể từ lúc đặt cọc cho đến khi thanh lý hợp đồng). Bạn cần đề nghị chủ đầu tư có buổi làm việc để hai bên thảo luận thống nhất về các điều kiện khi thanh lý hợp đồng đặt cọc (như số tiền chủ đầu tư phải hoàn trả lại, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán…).
– Xin hỏi ông Nguyễn Xuân Gần, tôi được biết Tập đoàn Đại Phúc đang có dự án khu đô thị rất lớn ngay gần cầu Bình Triệu, quận Thủ Đức, TP HCM và đang chào bán nhà phố thương mại.
Gia đình tôi đang có nhu cầu mua thì có vay ngân hàng được không? Khoảng bao lâu sẽ có giấy tờ nhà? (Quang Ninh, 36 tuổi, 17 Đường D2, Quận Bình Thạnh)
– Ông Nguyễn Xuân Gần:
Cảm ơn bạn đã quan tâm đến sản phẩm của Tập đoàn Đại Phúc.
Khu đô thị Vạn Phúc chúng tôi đang giới thiệu 2 loại sản phẩm gồm nhà phố và nhà phố thương mại có diện tích đất từ 85m2 đến 100m2. Riêng sản phẩm nhà phố thương mại đang được ưu tiên triển khai trên tuyến đường rộng 35m nối từ Quốc lộ 13 đến công viên trung tâm của khu đô thị. Cụ thể là ngày 26/8 vừa qua chúng tôi đã tiếp tục khởi công đợt 2 cho 50 căn nhà phố thương mại, dự kiến quý II/2017 tiếp tục triển khai 500 căn, hình thành nên tuyến phố thương mại hiện đại.
Đối với khách hàng có nhu cầu sở hữu nhà ở tại khu đô thị Vạn Phúc, chúng tôi đã ký hợp đồng liên kết với các ngân hàng như BIDV, Bản Việt, Liên Việt…. để hỗ trợ vay khi mua nhà tại Vạn Phúc. Mức hỗ trợ lên đến 70% tổng giá trị hợp đồng, dòng tiền sẽ được giải ngân theo tiến độ xây dựng và hoàn công nhà.
Về giấy tờ nhà, sau khi hoàn tất thủ tục xây dựng trong thời gian 8 tháng hoặc có thể sớm hơn, Đại Phúc sẽ giao sổ hồng cho khách hàng.
Để có thông tin chi tiết, đầy đủ, bạn có thể đến tham quan thực tế dự án và nhận tư vấn cụ thể.
– Xin hỏi luật sư Hòa, nhà chung cư đã bàn giao cho cư dân ở từ năm 2011 đến nay, tất cả đã ổn định, không xây dựng gì thêm, đã có ban quản trị được ủy ban quận công nhận. Song chủ đầu tư chưa chịu cấp giấy chủ quyền nhà cho cư dân mặc dù đã đóng đủ 95% tiền nhà, 2% phí bảo trì, vậy hiện nay đã có văn bản luật nào quy định hoặc chế tài để bắt buộc đầu tư phải có trách nhiệm cấp giấy chủ quyền cho cư dân. Trường hợp chủ đầu tư cứ kéo dài thì Chúng tôi nên liên hệ cơ quan chính quyền nào để được giải quyết về việc cấp giấy đầu tư. Xin cảm ơn luật sư. (Tuấn Trần, 40 tuổi, quận 7, TP HCM)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào bạn,
Chủ đầu tư không có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vì việc này phải do cơ quan nhà nước (UBND cấp huyện cấp). Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà, trừ trường hợp người mua có thỏa thuận với chủ đầu tư về việc người mua nhà tự làm giấy chủ quyền nhà.
Trường hợp này đã có ban quản trị nhà chung cư thì nên đề nghị ban quản trị làm việc với chủ đầu tư về việc làm thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà cho người mua nhà.
Trường hợp chủ đầu tư kéo dài thời gian không thực hiện thủ tục xin cấp chủ quyền nhà thì người mua nhà có thể yêu cầu UBND cấp huyện, cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hỗ trợ giải quyết.
– Tôi có mua một căn nhà phố liền kề thuộc dự án Vạn Phúc, khi tôi mua được tư vấn sau khi xây dựng nhà thô (hoàn thiện mặt tiền) dự án sẽ tiến hành thủ tục hoàn công. Trên hợp đồng xây dựng dự án cũng không ghi rõ thời gian hoàn công là khi nào. Tuy nhiên hiện tại nhân viên Vạn Phúc lại tư vấn cho tôi theo luật quy định phải xây dựng hoàn thiện bên trong thì mới có thể làm thủ tục hoàn công được. Như vậy điều nào mới đúng. Làm sao tôi biết được dự án có được ngân hàng bảo lãnh hay bị chủ đầu tư đem thế chấp để ra sổ hồng đúng thời hạn như đã cam kết 3-6 tháng? (Nguyễn Tường Hồng Hạnh, 31 tuổi, 27/37 Lê Trực Phường 7, Quận Bình Thạnh)
– Ông Nguyễn Xuân Gần:
Chào bạn,
Đại diện Tập đoàn Đại Phúc, tôi xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:
Theo quy định thủ tục hoàn công sẽ bắt đầu thực hiện khi nhà ở được đưa vào sử dụng. Đối với dự án Vạn Phúc, thủ tục hoàn công sẽ do chủ đầu tư thực hiện cho khách hàng.
Để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn có thể liên hệ bộ phận dịch vụ khách hàng yêu cầu được xem bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của căn nhà của mình đang lưu giữ tại công ty.
– Quá trình góp vốn mua căn hộ hình thành trong tương lai, trong nội dung hợp đồng, chủ đầu tư không ghi thời hạn giao sổ hồng cho khách hàng. Đa số các chủ đầu tư sau khi giao nhà 5 đến 10 năm hoặc có thể lâu hơn mới giao sổ hồng cho người mua. Việc này gây bất lợi và có thể gây thiệt hại cho khách hàng. Vậy làm sao có thể khắc phục việc này? Các chủ đầu tư có giải pháp gì hay nhất để rút ngắn thời gian hoàn thành thủ tục này? Xin cảm ơn chương trình (Nguyen Xuan Huong, 56 tuổi, 12 Tân trào Tân Phú Quận 7)
– Ông Nguyễn Xuân Quang:
Chào bạn.
Thông thường thì trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư đều ghi rõ thời hạn giao sổ hồng cho khách hàng sau khi nhận nhà.
Theo quy định pháp luật hiện hành, trong thời hạn 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà ở cho người mua, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Để có thể sớm triển khai thủ tục thực hiện cấp giấy chứng nhận cho người mua, chủ đầu tư phải chuẩn bị các giấy tờ pháp lý quan trọng gồm giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng toà nhà chung cư; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành công trình đưa vào sử dụng, bản vẽ hoàn công công trình.
– Tôi muốn mua một miếng đất khoảng 500m2 trong đó có 140m2 đất đã lên thổ cư ở xã Bình Khánh huyện Cần Giờ. Tôi chưa có kinh nghiệm mua đất và cũng chưa biết cách xác định vị trí của miếng đất có đúng như trong sổ không nhất là khi tôi thấy khu vực này dân cư thưa thớt cỏ cây dại mọc nhiều, hồ nước nhiều. Vậy làm sao có thể xác định chính xác sổ đỏ bản chính của người bán cho tôi xem có đúng sự thật hay không? (Vũ Tuấn Thái, 35 tuổi, 161/17 Đinh Bộ Lĩnh, P26, Bình Thạnh, Tp Hcm)
– Ông Nguyễn Xuân Gần:
Bạn nên xin một bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người bán, liên hệ UBND phường xã nơi miếng đất tọa lạc để xin thông tin chi tiết về miếng đất đó xem có vướng quy hoạch, đất công hay được phép giao dịch hay không.
– Tôi đang mua một căn tại chung cư Thanh Hà – Thuộc dự án Thanh Hà. Qua báo chí, tôi được biết dự án này đang tranh chấp quyền chuyển nhượng từ bên A sang bên B. Xin luật sư cho tôi biết, các bên tranh chấp dẫn đến tiến độ chậm thì chúng tôi phải làm gì?
Hiện tại, chúng mua vẫn chưa được cấp giấy bảo lãnh ngân hàng cho dự án (dự án mở bán sau tháng 7/2015). Nhưng hiện tại chủ đầu tư không có ý định cấp giấy bảo lãnh cho khách hàng, vậy chúng tôi nên làm gì?
Xin cảm ơn các luật sư, chúc các luật sư sức khỏe! (Nguyễn Thị Thương, 32 tuổi, Hà Nội)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào Thương,
Xin cảm ơn lời chúc sức khỏe của bạn.
Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, một trong những điều kiện chuyển nhượng dự án là phải đảm bảo quyền lợi của khách hàng. Vì vậy, trong trường hợp có tranh chấp giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thì quyền lợi của khách hàng đã mua nhà vẫn được pháp luật bảo vệ. Nếu tranh chấp tại tòa án thì tòa soán sẽ triệu tập người mua nhà tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan để người mua nhà thực hiện quyền yêu cầu độc lập, xin công nhân quyền sở hữu đối với căn nhà đã mua.
Dự án mở bán từ 1/7/2015 trở đi thì một trong những điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán là phải có giấy bảo lãnh của ngân hàng. Một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản là giao dịch bất động sản không đủ điều kiện. Vì vậy, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy bảo lãnh của ngân hàng.
Chúc bạn may mắn và nhiều thuận lợi.
– Khi ký hợp đồng, diện tích thực tế và trên giấy tờ khác nhau thì phải xử lý thế nào? (Kim Minh, 45 tuổi, TP HCM)
– Ông Nguyễn Xuân Gần:
Nếu hợp đồng mua bán không có quy định về tăng giảm diện tích, bạn nên thỏa thuận với bên bán về điều này.
Thông thường nếu tăng giảm diện tích không đáng kể thì hai bên không điều chỉnh giá trị hợp đồng, nếu tăng giảm nhiều thì hai bên theo đơn giá thỏa thuận hoặc đơn giá trên hợp đồng.
Ông Nguyễn Xuân Quang:
Đối với các diện tích thể hiện qua hợp đồng, trên biên bản bàn giao căn hộ, hoặc giấy chủ quyền, khách hàng cần lưu ý các tiêu chí để xác lập nên diện tích này.
Hiện nay, Nhà nước quy định hai loại diện tích thể hiện trên hợp đồng là “diện tích sàn xây dựng căn hộ” (diện tích tim tường) và “diện tích sử dụng căn hộ” (diện tích thông thủy), trong đó diện tích thông thủy đang được Nhà nước quy định ghi nhận trên giấy chủ quyền thay vì diện tích tim tường như trước đây.
Do đó, nếu trường hợp diện tích thể hiện trên hợp đồng, trên biên bản bàn giao hay trên chủ quyền có khác nhau do loại diện tích ghi nhận khác nhau là điều chấp nhận được. Vì cùng một căn hộ, tính theo 2 cách khác nhau chắc chắn sẽ ra 2 diện tích khác nhau mà điều này hoàn toàn không ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.
Trong trường hợp cùng một loạt tiêu chí giống nhau nhưng ra kết quả diện tích khác nhau trên các văn bản khác nhau thì đây là điều khách hàng cần lưu tâm. Khi đó, khách hàng cần xem thêm điều khoản về quy định tính lại giá trị hợp đồng khi có sự chênh lệch diện tích để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng theo quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của mình. Trong trường hợp hợp đồng không quy định cụ thể, các bên sẽ thực hiện việc thỏa thuận lại để phù hợp với quyền lợi 2 bên.
– Tháng 7/2013 tôi có ký hợp đồng mua một căn hộ thuộc dự án chung cư Gia Phú, phường Linh Trung, quận Thủ đức, TP HCM do Gia Phú Land làm chủ đầu tư, thông qua sàn môi giới bất động sản Đất Xanh Đông Á, trực thuộc Tập đoàn Đất Xanh.
– Khi mở bán, Đất Xanh Đông Á trưng ra bằng chứng chứng minh Tập đoàn Đất Xanh đã bỏ ra 250 tỷ để mua lại toàn bộ căn hộ của dự án này, nay Đất Xanh mở bán, thu tiền và sẽ bàn giao căn hộ cho tôi vào tháng 9/2013.
– Tuy nhiên, đến nay đã 3 năm trôi qua, chủ đầu tư là Gia Phú bị tố bán một căn hộ cho 6 người, ôm tiền của khách hàng bỏ trốn. Hiện dự án đang bỏ hoang, cỏ mọc um tùm, Đất Xanh thì rũ bỏ trách nhiệm, lạnh lùng tuyên bố họ cũng bị lừa mặc cho khách hàng đang ngồi trên đống lửa khi mà tiền mất nhà không.
Vậy cho tôi hỏi khi mua nhà qua sàn môi giới là tôi đã đặt hết niềm tin vào họ, nhưng bây giờ xảy ra sự cố và người bị thiệt hại là tôi chứ không phải Đất Xanh, như vậy có an toàn hay không? Hay còn cách mua nhà an toàn nào khác nữa xin các chuyên gia chỉ giúp. Xin cảm ơn. (Nguyễn Xuân Dũng, 55 tuổi, Tp.HCM)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào Dũng,
Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm về việc bất động sản có đủ điều kiện giao dịch. Vì vậy trong trường hợp sàn giao dịch bất động sản cung cấp những thông tin không đúng sự thật, không đầy đủ… gây thiệt hại cho người mua nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản thì người mua nhà có quyền yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại. Người mua nhà phải có nghĩa vụ chứng minh lỗi của sàn giao dịch bất động sản và thiệt hại của mình, mối liên hệ giữa thiệt hại và lỗi của sàn giao dịch bất động sản.
Để mua nhà an toàn, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ pháp lý của căn nhà mình định mua. Trước khi quyết định ký kết hợp đồng phải nghiên cứu kỹ các điều khoản của hợp đồng và các phụ lục đính kèm. Có thể nhờ luật sư tư vấn về các điều khoản của hợp đồng, có ý kiến pháp lý đối với dự thảo hợp đồng của chủ đầu tư.
– Làm thế nào để nhận biết đó là một chủ đầu tư uy tín? (Ngô thị thanh thuý, 41 tuổi)
– Ông Nguyễn Xuân Quang:
Chào bạn.
Chủ đầu tư uy tín là phải có một quá trình xây dựng, đầu tư các dự án có uy tín trên thị trường. Đánh giá một cách tổng quát thì chủ đầu tư đó phải đáp ứng các tiêu chí như sau.
Thứ nhất, chủ đầu tư tuân thủ pháp luật và quy định của Nhà nước trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Thứ hai, chủ đầu tư phải tuân thủ các tiêu chuẩn, thiết kế, quy hoạch, xây dựng, vật liệu theo đúng cam kết trong hợp đồng. Thứ ba là chủ đầu tư có bộ máy phát triển bất động sản chuyên nghiệp (pháp lý dự án, quản lý dự án, xây dựng, hậu mãi, dịch vụ…). Thứ tư, chủ đầu tư phải thực hiện đúng hợp đồng và các cam kết với khách hàng; có ngân hàng uy tín bảo lãnh, hỗ trợ cho chủ đầu tư và người mua nhà.
Cuối cùng là chủ đầu tư ấy phải thuê các công ty tư vấn, giám sát, thẩm định, kiểm định có uy tín trong phát triển dự án.
– Con xin hỏi cô Hòa,
Gia đình con có mua miếng đất 200m2 tại phường 28, quận Bình Thạnh, TP HCM năm 2002, và có làm căn nhà tạm trên đó, năm 2015 khi luật đất đai mới có hiệu lực, con đi làm giấy tờ thì được phòng Tài nguyên – Môi trường trả lời: đất này không được làm sổ đỏ do vị trí đất không quy hoạch đất ở mà là đất hỗn hợp, con làm nhà tạm là sai quy định luật đất đai… Vậy nếu không có giấy tờ sở hữu con có gặp khó khăn gì khi nhà nước thu hồi đất, đền bù ra sao? (Hoàng Hiền, 38 tuổi, 423 Thanh Đa, Bình Thạnh)
– Luật sư Trương Thị Hòa:
Chào Hiền,
Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong trường hợp bị thu hồi đất, nếu đất bị thu hồi không đủ điều kiện để đền bù giải tỏa thì sẽ được hỗ trợ khi đền bù giải tỏa. Trường hợp đã có nhà ở ổn định thì vẫn được xem xét việc tái định cư. Vì vậy, bạn cần trình bày rõ ràng đầy đủ trường hợp này khi thuộc diện quy hoạch giải tỏa.
Tôi không có hồ sơ để nghiên cứu đầy đủ và có ý kiến cụ thể. Tuy nhiên nếu thuộc trường hợp đất hỗn hợp và không thuộc khu quy hoạch giải tỏa thì có thể tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở để có thể cấp chủ quyền nhà. Vì vậy, bạn cần liên hệ với phòng Tài nguyên -Môi trường của quận để được hướng dẫn cụ thể hơn.
Chúc bạn may mắn và thuận lợi!
– Mua nhà bao gồm những giấy tờ gì, thủ tục làm từ đầu đến cuối ra sao, mong được chuyên gia hướng dẫn cụ thể? (nguyen phuc truong, 40 tuổi, hcm)
– Ông Nguyễn Xuân Gần:
Bạn không nêu rõ mua nhà ở đâu, tôi xin chia sẻ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
– Nếu mua trực tiếp từ chủ đầu tư bạn cần xem kỹ hợp đồng, điều khoản thanh toán. các điều khoản khác trong hợp đồng.
– Nếu nhận chuyển nhượng lại từ một cá nhân khác, bạn thực hiện theo hướng dẫn của chủ đầu tư về việc giao dịch đúng quy định: hai bên thực hiện công chứng văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân, chủ đầu tư cấp giấy xác nhận của chủ đầu tư cho bạn xem như hoàn thành giao dịch.
– Kính chào các cô chú.
Hiện tại cháu dự đinh mua một căn hộ chung cư ở Gò Vấp, tình trạng căn hộ như sau: đã bàn giao nhà và đóng 95% giá trị, và 2% phí bảo trì, còn lại 5% thì khi làm sổ hồng mới trả.
Cháu mua lại căn hộ này từ một người bạn (người này là giao dịch ban đầu với chủ đầu tư). Như vậy khi cháu làm giấy tờ sang tên thì người bạn này cần làm những giấy tờ gì, và có cần công chứng hay không. Cháu xin chân thành cảm ơn. (nguyễn Vũ, 29 tuổi, Quang Trung, Gò Vấp, HCM)
– Ông Nguyễn Xuân Quang:
Chào bạn.
Để đảm bảo quyền lợi đầy đủ cho bạn (bên nhận chuyển nhượng lại căn hộ), việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ nên thực hiện theo quy trình do Nhà nước quy định như sau.
Thứ nhất là chủ đầu tư cung cấp giấy tờ gồm: giấy xác nhận tình trạng căn hộ chuyển nhượng (khách hàng đang đứng tên, giá trị căn hộ, số tiền đã thanh toán, tình trạng vay ngân hàng, tình trạng thực hiện chủ quyền, …). Nhưng bạn lưu ý là chủ đầu tư chỉ cung cấp giấy xác nhận này nếu chưa nộp hồ sơ làm chủ quyền cho khách hàng lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đã nộp hồ sơ làm chủ quyền cho khách thì không thực hiện được việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ mà phải chờ đến khi hoàn tất chủ quyền mới sang nhượng chủ quyền căn hộ. Bản sao hóa đơn giá trị gia tăng tương ứng với toàn bộ số tiền khách hàng đã thanh toán.
Thứ hai là bên bán và bên mua đến Phòng công chứng để thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng. Khi đi công chứng, hai bên cần mang theo các hồ sơ do chủ đầu tư cung cấp cùng với hợp đồng mua bán căn hộ cấp cho khách hàng (bản chính) và các giấy tờ nhân thân (hộ khẩu, CMND, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, …) của hai bên.
Thứ ba là sau khi hoàn tất thủ tục công chứng chuyển nhượng, bên bán liên hệ Chi cục thuế tại địa bàn của dự án làm thủ tục kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản.
Thứ tư là sau khi hoàn tất thủ tục đóng thuế, hai bên cung cấp cho chủ đầu tư văn bản chuyển nhượng công chứng và hồ sơ nộp thuế (thông báo, biên lai nộp thuế, ..) để thực hiện văn bản xác nhận hoàn tất chuyển nhượng giữa hai bên.
Sau khi thực hiện xong các bước này và nhận đầy đủ các hồ sơ hợp đồng từ người bán, bạn sẽ được hưởng đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của căn hộ này với chủ đầu tư.
– Hàng nghìn người dân đi mua nhà, từng ấy người phải lên Sở Xây dựng và ngân hàng để hỏi về tính hợp pháp của dự án. Không biết Sở và ngân hàng có đủ thời gian, đủ người mà tiếp chừng ấy dân không? Chưa kể số hàng nghìn ấy còn nhân lên với hàng trăm dự án. (Điệp Lê, 31 tuổi, Phú Quốc)
– Ông Nguyễn Xuân Quang:
Chào bạn.
Để mua dự án căn hộ, bạn cần quan tâm đến pháp lý xem đã được cấp phép xây dựng hay chưa, có bảo lãnh ngân hàng, đã hoàn tất phần móng và có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về việc dự án có đủ điều kiện mở bán.
Bạn có thể tra cứu những thông tin này trên website của Sở Xây dựng và bản thông tin của chủ đầu tư treo ngay tại dự án.
Cảm ơn các độc giả VnExpress và chúc các bạn mua được căn hộ như ý và an toàn.
VnExpress
