DOANH CHU Investment and Training Corporation

Vì rất nhiều thành viên của IIC bận việc mà vắng mặt nên mình tạm ghi lại một số nội dung quan trọng của buổi trao đổi để các bạn cũng có đủ thông tin như những người tham dự sinh hoạt trên quan điểm"cùng chia sẻ với nhau thật lòng" như lời bài hát mà anh Nguyên dành cho IIC. Tuy nhiên nếu các bạn có mặt trực tiếp nghe anh Thìn nói chuyện thì cảm nhận sẽ thích thú hơn nhiều so với việc đọc những dòng khô khan như thế này. Hy vọng những lần sinh hoạt tới mọi người sẽ tham dự đông vui hơn để chuyên gia nói chuyện phấn khích hơn nữa.

 Vì thời gian chuẩn bị cho buổi sinh hoạt tháng 9 không nhiều( làm hơi gấp) và Anh Thìn cũng rất bận đi đám cưới, phải trao đổi nhanh nên cơ bản nội dung là những gì anh Thìn chia sẻ và một số ý bổ sung của các anh chị IIC qua hỏi đáp với chuyên gia xen lẫn một chút cảm nhận của riêng mình. Nói chung là các ý cơ bản mình nhặt được trong buổi sinh hoạt. Mong các bạn tham dự điều chỉnh, bổ sung thêm những gì mình không nghe kịp, nghe không rõ, hoặc nghe đúng nhưng hiểu nhầm ý.

1- Là một người làm kinh doanh, bạn phải hiểu về tài chính(mình rất đồng ý) và hiểu tài chính dĩ nhiên phải hiểu Bất động sản và thị trường BĐS vì BĐS là một phần quan trọng cấu thành nên thị trường tài chính gồm vàng, tiền tệ, bất động sản, xăng dầu-năng lượng (hay còn gọi là máu của nền kinh tế).

2- Việt Nam chỉ mới học kinh doanh được 8 năm mà thôi vì từ năm 1990 thì người dân được làm những gì nhà nước cho phép; phải tới năm 2000 người dân mới được làm(kinh doanh) những thứ mà nhà nước không cấm(xem Luật Doanh nhiệp). Thị trường Mỹ đã phát triển hàng mấy trăm năm với những đợt khủng hoảng trầm trọng hơn chúng ta rất nhiều lần. Cụ thể Mỹ đã có 02 lần khủng hoảng lớn. Lần thứ nhất là cuộc đại khủng khoảng năm 1929-1932 và lần thứ hai là năm 2008, tại thời điểm chúng ta đang ngồi đây và lần này khả năng mức độ khủng hoảng sẽ trầm trọng hơn. Các lần khác ở các năm như 1970…khủng hoảng nhẹ hơn. Mỗi lần khủng hoảng như vậy có hàng triệu người phá sản, mất việc..nhưng cũng có hàng vạn người giàu lên gấp bội ngay sau đó một thời gian ngắn. Vậy điều quan trọng ở đây là gì? Đó là liệu chúng ta có biết tận dụng sự khủng hoảng để biến nó thành cơ hội của chúng ta hay không? Chúng ta muốn mình đứng trong con số hàng triệu người bị phá sản hay đứng trong hàng ngũ của hàng vạn người thành triệu phú, tỉ phú sau đó(đương nhiên em muốn làm tỉ phú rồi). Chúng ta phải biết tham lam khi mọi người đều sợ hãi và biết sợ hãi khi mọi người tham lam(anh Thìn dẫn câu của Warren Buffet, thì phải chứ không phải của Donald Trump). Phải biết tham lam, đương nhiên phải có cái nhìn sáng suốt, phân tích kỹ lưỡng, có tầm nhìn xa. Không phải thứ gì cũng tham mà phải biết tham thứ gì.

3- Về Bất động sản: Có hai yếu tố quan trọng khi quyết định đầu tư là:

-Vị trí, vị trí và vị trí

- Giá thành, giá thành và giá thành

Mình bổ sung thêm yếu tố thứ 3: thời điểm, thời điểm và thời điểm.

Về vị trí: Lựa chọn dựa trên nhiều tiêu chí như ở khu vực đó có cơ sở hạ tầng như thế nào, có thuận lợi cho việc kinh doanh không, phục vụ cho đối tượng nào, quy hoạch của nhà nước về khu đó như thế nào(gần sông, chợ, siêu thị, cảng biển, sân bay..không). Chính phủ sẽ mở rộng phát triển thành phố về phía nào? Tập trung phát triển khu vực nào?...

Về giá thành: Không thể nói là giá BĐS đã về tới đáy hay chưa nhưng nếu so với thời kỳ sốt đất năm ngoái thì nhiều khu vực đã giảm giá tới 60%, thậm chí có những nơi giảm 65-70%, khá hợp lý để nghiên cứu đầu tư lâu dài. Khi đã lựa chọn kỹ thì quyết định ngay. Khi còn phân vân vì lo ngại thị trường còn xuống thì cứ chờ. Và điều quan trọng là phải biết đón điểm rơi. Phải chuẩn bị thật kỹ để không bỏ lỡ cơ hội.

4- Phải bỏ ngay tâm lý bầy đàn. Đầu tư gì cũng vậy, cứ nhao theo nhau thì có ngày sẽ phá sản. Phải dám đi ngược lại đám đông. Chính đầu tư theo kiểu bầy đàn mà TTCK, TT BĐS nhiều lúc rất bất bình thường.

5- Phải tìm hiểu rõ quá khứ thì mới mong hiểu được tương lai của thị trường; mới thấy được lộ trình của nó. Ví dụ như dự án Saigon Pearl, giá gốc chỉ có khoảng 1000 USD/m2, thời điểm đỉnh cao năm ngoái giá nó là khoảng 4500 USD/m2 và hiện naydao động xung quanh mức giá 2200 USD/m2. Hoặc như một số dự án ở Q9, giá gốc khoảng 4 triệu/m2; thời đỉnh cao lên tới 18-20 triệu/m2 và bây giờ giá nó là 7-8 triệu/m2. Nhiều dự án nếu cộng giá đền bù giải tỏa, tiền xây dựng cơ sở hạ tầng với giá vật liệu, máy thi công và nhân công cao ngất trời như hiện nay, quỹ đất dành cho các công trình công cộng, chưa kể hàng trăm ngàn loại chi phí không tên khác như quỹ từ thiện, quỹ lobby xxx …thì giá bán gần ngang với giá thành. Vậy người ván có bán thấp hơn giá thành không?  Như vậy ta thấy rõ một lộ trình giá của nó, giống như biểu đồ giá chứng khoán trong phân tích kỹ thuật. Vậy giá nó còn khả năng giảm nữa hay không? Tại sao giảm? Giảm tối đa bao nhiêu nữa? Nghĩa là nhận định tương đối về giá thấp nhất(đáy) của nó. Từ đó ta quyết định mức giá nào ta chấp nhận mua vào nếu muốn đi trước mọi người(đương nhiên chấp nhận một mức độ rủi ro nào đó tùy theo mức giá ta quyết định mua vào) hoặc ta sẽ kiên nhẫn chờ thêm một thời gian nữa và quan sát để đón đúng điểm rơi của thị trường.

6-Phải dám chịu thất bại. Nhà đầu tư phải biết đã đầu tư, kinh doanh thì phải có lời và có lỗ. Ta cứ khăng khăng không chịu lỗ là không được. Trong nhiều trường hợp phải chấp nhận thất bại của mình, phải biết cắt lỗ để không bị lỗ thêm, không bị trắng tay; để thu tiền về và chờ cơ hội mua vào với giá thấp hơn. Trong trường hợp trên(mục 5), một người mua lỡ căn hộ Saigon Pearl với giá 4500 USD/m2, có thể là mua tại đỉnh rồi. Khi giá xuống còn 3800-4000 USD/m2 và tình hình thị trường là rất xấu nhưng anh ta vẫn khăng khăng không chịu bán ra và thậm chí nếu ai đó có tầm nhìn xa hơn, dự báo được diễn biến thị trường mà khuyên anh ta bán đi thì anh ta sẽ chửi là ngu vì sao mua 4500 lại bán 3800 để chịu lỗ à. Chính điều này nhiều khi giết chết chúng ta. Nếu án được với giá 3800 có phải giờ này người đó đã "lời" được 1600 USD/m2 không. Hoặc cũng với số tiền bán được giá đó anh ấy sẽ mua được hơn gấp rưỡi diện tích căn hộ lúc này.

7- Phải nghiên cứu, đọc thường xuyên về tình hình kinh tế vĩ mô để có tầm nhìn xa hơn hỗ trợ cho việc ra quyết định đầu tư. Ví dụ, Việt nam đã gia nhập WTO. Điều này ai cũng biết. Nhưng lộ trình về giảm thuế, mở cửa thị trường cho các nhà đầu tư nước ngoài được tham gia trong lĩnh vực, ngành..như thế nào thì không phải nhiều người biết. Chúng ta phải biết chính phủ đang dự định làm gì và sẽ làm gì trong thời gian tới(cái này không dễ).

8- Một vấn đề nữa anh Thìn có đề cập tới là Kinh doanh BĐS-Siêu thị bán lẻ, đây cũng là một hình thức kinh doanh đang được nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm thể hiện qua việc nhiều tập đoàn bán lẻ nước ngoài đang tìm gom những khu đất có vị trí tốt ở các thành phố lớn.

( Nguyễn Anh Tuấn - Học viên khoá 1 - thành viên CLB IIC)